Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
Плюсы и минусы сделки
Плюсы для арендатора
- В большинстве случаев квартиросъёмщик не должен платить дополнительные проценты, поэтому есть возможность купить жильё по цене ниже рыночной.
- В любой момент можно отказаться от покупки квартиры и потребовать у арендодателя вернуть все выкупные платежи. Иногда квартиросъёмщикам приходится платить штраф за расторжение сделки в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре.
- Выкупную сумму нужно погашать постепенно. При этом не нужно копить деньги на первоначальный взнос, иметь хорошую кредитную историю, искать поручителей.
- Арендуемое имущество не обязательно страховать. Стороны сами договариваются, что делать, если квартире будет причинён ущерб. Если они этого не сделают, по закону материальную ответственность будет нести тот, по чьей вине имущество пострадало.
Минусы для арендатора
- Квартиросъёмщик не становится собственником. Он будет находиться в статусе арендатора до тех пор, пока не погасит целиком всю выкупную сумму.
- Арендодатель может в любой момент передумать продавать жильё, и тогда арендатор зря потратит время. В лучшем случае собственник добровольно вернёт квартиросъёмщику выкупную сумму и выплатит штраф, в худшем — придётся обращаться в суд.
- Пока наниматель арендует жильё, на недвижимости могут появиться обременения. Например, собственник пропишет в квартире несовершеннолетнего ребёнка, которого сложно будет выселить в дальнейшем. А если договор не зарегистрировать, хозяин жилплощади вправе передать квартиру банку в качестве залога.
- Не каждый арендодатель согласен сдать квартиру под выкуп, поэтому выбор недвижимости невелик.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Что такое аренда с правом выкупа
Изменение Центробанком ключевой ставки привело к снижению спроса на недвижимость. Особенно это сказалось на вторичном рынке. Есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке – оформление договора аренды с правом выкупа. Основное отличие от лизинга заключается в том, что при лизинге имущество, сдаваемое в аренду, покупается арендодателем с целью продажи.
При аренде это не является распространённым явлением. Также в лизинге участвуют три стороны, а в аренде с выкупом – две. Владелец недвижимости и арендатор заключают договор аренды, в котором прописывают возможность в дальнейшем выкупить жильё.
В договоре оговариваются детали:
- первоначальный взнос, его размер колеблется от 10% до 40% от стоимости жилья;
- арендные платежи;
- выкупные взносы;
- срок договора на законодательном уровне не установлен, обычно не превышает 10–15 лет.
Преимущества и недостатки
Наиболее распространёнными объектами аренды с правом выкупа являются квартиры и дома. Как и любая другая сделка, она имеет свои отрицательные и положительные стороны.
Преимущества выкупа арендуемого имущества:
- Арендатор знает все характеристики квартиры, в том числе скрытые, ввиду длительного проживания. Имеет возможность выплачивать оговоренную сумму без процентов и посредников. Обладает приоритетным правом на приобретение имущества, если арендодатель захочет его продать, даже если в договоре не было пункта о возможности выкупа.
- Арендодатель заключил с арендатором долгосрочные правовые отношения, это повышает уровень надёжности контрагента.
- Не нужно тратить время и деньги на поиск покупателя, если возникла необходимость продать квартиру, а арендатор согласен её приобрести.
- Условия договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жильё.
- В некоторых случаях цена выкупа жёстко зафиксирована в договоре, её нельзя изменить в одностороннем порядке.
- Срок договора согласовывается двумя сторонами.
- Если арендатор передумал выкупать объект, арендодатель обязан вернуть платежи в счёт выкупной стоимости.
- Общая сумма затрат меньше, чем при использовании ипотечного кредитования, проценты отсутствуют.
- Арендатор пользуется недвижимостью сразу же после заключения договора.
- Не нужно вносить первоначальный взнос.
Кому выгодно снимать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендатора
Многие квартиросъемщики изъявляют желание приобрести арендуемую собой квартиру. Это и оправдано. При такой сделке для нанимателей открывается масса преимуществ:
- Возможность организации снимаемого пространства по собственному желанию. Ведь в последующем квартира станет собственностью арендаторов, поэтому они могут без опасения делать ремонт, производить перепланировку.
- Отсутствие обязательств перед банком: не нужно платить проценты по ипотеке, собирать справки и документы, подтверждать свою платежеспособность, тратиться на страхование недвижимости, оценку квартиры и т.д.
- В случае финансовых проблем и невозможности дальнейшего внесения средств по договору съема, арендатор теряет только деньги с оплаты съема недвижимости. В варианте с ипотекой, заемщик потерял бы дополнительно и сумму первоначального взноса.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Долгосрочная аренда с последующим правом выкупа — это схема, которая позволяет проверить на удобство и качество приобретаемое жильё. Покупатель одновременно арендует жилплощадь и пользуется районной инфраструктурой, оценивает транспортную доступность, определяет, насколько в квартире шумно или пыльно и сможет ли он ужиться с соседями.
Ни покупка в ипотеку, ни за собственные средства не дают такой возможности. Если только покупатель не жил в квартире как арендатор до сделки.
Договор аренды жилья с последующим выкупом может быть составлен таким образом, что стоимость аренды зачисляется в счет покупки. Это будет дороже обычной аренды, но сопоставимо со стоимостью ипотечного кредита, только без первоначального взноса.
Преимущество такого формата покупки в том, что сделка обратима. Если одна из сторон расторгает договор, приобретатель получает назад деньги, которые перечислял в счёт выкупа. Квартиру, купленную в ипотеку, вернуть нельзя. Ее можно только продать — и сделку придется согласовывать с кредитором.
Минусы у аренды с дальнейшим выкупом тоже есть. Основной — в том, что если продавец решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, то, вернув выкупные платежи, покупатель останется без квартиры, упустив время.
Пока платятся арендная плата и выкупные, цены на жильё могут измениться. Деньги, которые вернёт продавец, будут иметь другую покупательную способность. В то же время покупателю сумма возвращается сразу (если иное не предусмотрено договором) единым платежом, что, возможно, позволит оформить ипотеку на другое помещение.
Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа
Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.
К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.
Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.
Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости . Но также они могут указать другой порядок оплаты.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.
- Заявление о приватизации. Образец.
- Действующий договор социального найма или ордер.
- Паспорт каждого лица достигшего совершеннолетия и прописанного на этой жилплощади.
- Свидетельство о рождении детей, прописанных на данной жилплощади.
- Технический паспорт на квартиру.
- Справка о составе семьи.
- Справка об неимении задолженностей по услугам ЖКХ.
Нельзя выкупить жилплощадь, если она:
- находится в аварийном состоянии;
- находится в списке домов, предназначенных на снос;
- числится при воинской части;
- имеет статус общежития;
- является служебным помещением;
- представляет историческую ценность.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора
Долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа не очень популярна на рынке недвижимости. В розничной продаже жилья продавцам не интересно «растягивать» сделку — пока покупатель вносит выкупные платежи, стоимость имущества, скорее всего, вырастет.
Но продавец получит ранее зафиксированную сумму. Плюс к этому — каждая сторона может отказаться от сделки: продавец останется с арендной выручкой, а покупатель вернёт себе обратно деньги, внесённые в счёт покупки. Но обе стороны потеряют время.
Чтобы каждый участник сделки не считал своё время потерянным, в соглашении нужно учитывать следующее:
— Документ должен быть понятен обеим сторонам. Скрытых условий быть не должно, иначе одна из сторон может потерять деньги.
— Договор аренды квартиры с правом выкупа заключается по форме, предусмотренной для таких сделок, — прописываются и условия аренды, и условия выкупа имущества.
— Существенное условие такого договора — выкупная стоимость недвижимости.
— В договоре не должно быть расхождений между величиной выкупной стоимости и общей суммой выкупных платежей. Также необходимо прописывать сроки аренды, условия аренды и порядок перехода права собственности.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Долгосрочная аренда с последующим правом выкупа — это схема, которая позволяет проверить на удобство и качество приобретаемое жильё. Покупатель одновременно арендует жилплощадь и пользуется районной инфраструктурой, оценивает транспортную доступность, определяет, насколько в квартире шумно или пыльно и сможет ли он ужиться с соседями.
Ни покупка в ипотеку, ни за собственные средства не дают такой возможности. Если только покупатель не жил в квартире как арендатор до сделки.
Договор аренды жилья с последующим выкупом может быть составлен таким образом, что стоимость аренды зачисляется в счет покупки. Это будет дороже обычной аренды, но сопоставимо со стоимостью ипотечного кредита, только без первоначального взноса.
Преимущество такого формата покупки в том, что сделка обратима. Если одна из сторон расторгает договор, приобретатель получает назад деньги, которые перечислял в счёт выкупа. Квартиру, купленную в ипотеку, вернуть нельзя. Ее можно только продать — и сделку придется согласовывать с кредитором.
Минусы у аренды с дальнейшим выкупом тоже есть. Основной — в том, что если продавец решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, то, вернув выкупные платежи, покупатель останется без квартиры, упустив время.
Пока платятся арендная плата и выкупные, цены на жильё могут измениться. Деньги, которые вернёт продавец, будут иметь другую покупательную способность. В то же время покупателю сумма возвращается сразу (если иное не предусмотрено договором) единым платежом, что, возможно, позволит оформить ипотеку на другое помещение.
Аренда квартиры с правом выкупа москва
Количество просмотров: 14871 Договор аренды с последующим выкупом Подписание такого договора не предполагает передачи прав собственности на арендуемую квартиру до погашения полной ее стоимости и регистрации прав владения на нее, в соответствии с законом. Стоимость выкупной недвижимости вычисляется по ее оценке независимыми экспертами или результатами аукциона. Человек, который арендует данную жилую площадь, должен в обязательном порядке вносить полную арендную плату и платежи по выкупу данной квартиры.
Оплата аренды недвижимости осуществляется каждый месяц, а платежи по выкупу квартиры – в конце каждого квартала. Обязательным пунктом в выкупе квартиры, которая находится в аренде, является то, что срок выкупа квартиры не должен быть больше срока по арендному договору.