Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
Как проводится собрание ЖСК?
3 часть 45 статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации таким образом описывает условие кворума, при котором возможно проведение голосования.
Сбор проводится по следующей схеме:
- инициация собрания жилищно-строительного кооператива;
- этап подготовки;
- извещение совладельцев;
- явка членов кооператива;
- разбор повестки дня;
- занесение результатов в протокол;
- оповещение отсутствующих совладельцев ЖСК о принятых решениях.
Организацией принимается решение о том, какой тип собрания будет проводиться — годовой или внеочередной. После этого следует подготовительный этап, где определяется удобное время и место, формируется повестка. Далее назначаются лица, отвечающие за соблюдение правил.
ВАЖНО! Собственники должны получить оповещение не позже, чем за десять дней до проведения встречи. Способов информирования много, и чаще всего используется размещение объявлений в специальном месте или рассылка заказных писем. Здесь указывается полная информация о целях, месте, должностных лицах и так далее.
Новые обязанности ЖСК по ФЗ-236
Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:
- устав кооператива;
- количество членов жск;
- документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
- разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;
Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:
- количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
- географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
- предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;
В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована
Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:
- Проектная документация,
- Правоустанавливающая документация на землю,
- Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
- Заключения ревизионной комиссии и т.д.
Как проводится собрание ЖСК?
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
3 часть 45 статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации таким образом описывает условие кворума, при котором возможно проведение голосования.
Сбор проводится по следующей схеме:
- инициация собрания жилищно-строительного кооператива;
- этап подготовки;
- извещение совладельцев;
- явка членов кооператива;
- разбор повестки дня;
- занесение результатов в протокол;
- оповещение отсутствующих совладельцев ЖСК о принятых решениях.
Организацией принимается решение о том, какой тип собрания будет проводиться — годовой или внеочередной. После этого следует подготовительный этап, где определяется удобное время и место, формируется повестка. Далее назначаются лица, отвечающие за соблюдение правил.
Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.
Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.
Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.
Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.
Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.
Управление МКД ТСЖ. Часть 7. Общее собрание членов ТСЖ
ЖСК отвечает в том числе и за перераспределение платежей жильцов между поставщиками ресурсов и коммунальными фирмами. Во избежание ошибок или сокрытий сведений/средств может проводиться проверка протоколов жилищно-строительного кооператива.
Ее могут осуществлять и отделение жилищного надзора, и внутренняя ревизионная комиссия, и прокуратура, и налоговая инспекция. Формы контроля могут включать в себя и ревизию, и аудит.
Как правило, такие проверки носят плановый характер, однако могут проводиться и незамедлительно в случае поступления жалоб или возникновении подозрений со стороны жилищного надзора. Например, если в течение 3 месяцев на хранение поступали копии протоколов одного и того же дома с похожей повесткой дня или в том случае, если некоторые жильцы дома выражают сомнение в том, что голосование было проведено по регламенту.
Справка: Подделка итога общего собрания собственников преследуется по УК РФ, так как по законодательным нормам протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома обладает статусом официального документа.
Более детально о том, что такое проверка ЖКС ревизионной комиссией и что проверяет орган, мы рассказывали в этой статье.
Ст. 45 Жилищного кодекса РФ установлено рекомендуемое время проведения таких мероприятий во втором квартале года, но жильцы могут общим решением выбрать другое время на свое усмотрение.
В целях обеспечения правомочности собрания необходим кворум присутствующих, составляющий не менее половины от общего числа собственников. Если это условие не соблюдено, мероприятие назначается повторно.
Правом созыва внеочередного общего собрания, помимо обязательного ежегодного, наделен каждый из собственников жилья.
От инициатора требуется только оповещение всех квартировладельцев не позже чем за 10 дней до события путем вручения уведомления под роспись лично в руки либо заказным письмом.
Общее собрание жилищно-строительного сообщества — это регулярные встречи сообщества, на которых решаются как плановые, так и экстренное задачи.
Его участниками являются совладельцы ЖСК. Установленный порядок предполагает проведение таких сборов ежегодно.
Основа вынесения решения — это всеобщее голосование, на котором у каждого совладельца одинаковые права голоса.
СПРАВКА: Важно понимать, что каждый имеет только один голос. Занятие той или иной руководящей должности не будет играть здесь никакой роли.
Протокол – это официальный документ, который составляется только после проведения заседания. Решение принимается только после рассмотрения вопроса и принятия обособленного решения. Бумага состоит из нескольких частей.
Главной из них считается содержательная часть. В ней отражается полный перечень вопросов, которые необходимо решить на заседании, а также решения по ним и количество голосов «За», «Против», «Воздержусь». Каждый документ имеет свою цель.
Важно! К основаниям составления протокола заседания правления ТСЖ относят:
- отражение всех рассматриваемых на собрании вопросов;
- обеспечение законности заседания;
- получение права на осуществление каких-либо юридически важных действий в отношении общей собственности жильцов, например оборудование парковки.
Составление протокола собрания товарищества – это не просто желание собственников, это узаконенное обязательство. Необходимость отражена в статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Надо сказать, что товарищество образуется на основании общего собрания жильцов. После принятия решения ТСЖ регистрирует предприятие, так как организация является юридическим лицом. При этом заключаются договора на поставку услуг и ресурсов, кроме того, открываются счета в банке.
Протокол заседания правления ТСЖ является обязательным документов для реализации полномочий организацией. Не путайте две бумаги: протокол правления ТСЖ и протокол заседания членов ТСЖ. Первый документ составляется при определении товарищества, а второй для решения общественных вопросов.
Решение принимается голосованием. Число голосов, необходимое для результата, определяется пропорционально общей площади дома. Однако каждый из участников имеет право отдать свой голос только один раз, поэтому явка 50% жильцов на собрание обязательна.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Мероприятие общего характера вправе решать следующие насущные вопросы:
- строительство, ремонт, реконструкция недвижимой собственности совладельцев;
- внесение изменений (дополнений) в положения Устава ЖСК;
- ликвидация (реорганизация) кооператива;
- получение кредита, иных заемных средств;
- передача объектов совместного использования в аренду одному или нескольким лицам;
- рассмотрение жалоб, высказанных членами ЖСК на адрес правления или отдельных его членов, председателя;
- исключение из числа членов организации;
- утверждение отчета о ее деятельности за истекший период;
- согласование и утверждение правил внутридомового распорядка.
На ежегодном общем мероприятии проводится избрание членов правления, членов созданных в сообществе контрольных и иных комиссий.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Как проверяются зафиксированные сведения?
ЖСК отвечает в том числе и за перераспределение платежей жильцов между поставщиками ресурсов и коммунальными фирмами. Во избежание ошибок или сокрытий сведений/средств может проводиться проверка протоколов жилищно-строительного кооператива.
Ее могут осуществлять и отделение жилищного надзора, и внутренняя ревизионная комиссия, и прокуратура, и налоговая инспекция. Формы контроля могут включать в себя и ревизию, и аудит.
Как правило, такие проверки носят плановый характер, однако могут проводиться и незамедлительно в случае поступления жалоб или возникновении подозрений со стороны жилищного надзора. Например, если в течение 3 месяцев на хранение поступали копии протоколов одного и того же дома с похожей повесткой дня или в том случае, если некоторые жильцы дома выражают сомнение в том, что голосование было проведено по регламенту.
Справка: Подделка итога общего собрания собственников преследуется по УК РФ, так как по законодательным нормам протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома обладает статусом официального документа.
Более детально о том, что такое проверка ЖКС ревизионной комиссией и что проверяет орган, мы рассказывали в этой статье.
Общее собрание ЖСК — что это такое и для чего необходимо?
Общее собрание ЖСК — это собрания, на которых присутствуют все собственники жилья в многоквартирном доме, необходимые в первую очередь для того, чтобы осуществлять процедуру голосования, то есть выбор, а также принимать важнейшие решения.
Кроме того, необходимость проводить собрания прописана нигде иначе, как в законе.
Также эта обязанность должна быть обозначена его уставе ЖСК, а также в договоре, который данная организация заключает с собственниками жилья.
Ко второму условию относится необходимость разделить ответственность за принятые решения. Если председатель ЖСК, или иной другой его член единолично примет какое-либо важное решение, получается, что вся ответственность за осуществление работы ляжет на его плечи.
СПРАВКА: Чтобы не брать на себя такую огромную ответственность, а также заручиться поддержкой конкретной группы лиц на общем собрании жильцов, решается вопрос о необходимости проведения подобных действий.
Назначение протоколов товарищества
Протокол – это официальный документ, который составляется только после проведения заседания. Решение принимается только после рассмотрения вопроса и принятия обособленного решения. Бумага состоит из нескольких частей.
Главной из них считается содержательная часть. В ней отражается полный перечень вопросов, которые необходимо решить на заседании, а также решения по ним и количество голосов «За», «Против», «Воздержусь». Каждый документ имеет свою цель.
Важно! К основаниям составления протокола заседания правления ТСЖ относят:
- отражение всех рассматриваемых на собрании вопросов;
- обеспечение законности заседания;
- получение права на осуществление каких-либо юридически важных действий в отношении общей собственности жильцов, например оборудование парковки.
Составление протокола собрания товарищества – это не просто желание собственников, это узаконенное обязательство. Необходимость отражена в статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Надо сказать, что товарищество образуется на основании общего собрания жильцов. После принятия решения ТСЖ регистрирует предприятие, так как организация является юридическим лицом. При этом заключаются договора на поставку услуг и ресурсов, кроме того, открываются счета в банке.
Протокол заседания правления ТСЖ является обязательным документов для реализации полномочий организацией. Не путайте две бумаги: протокол правления ТСЖ и протокол заседания членов ТСЖ. Первый документ составляется при определении товарищества, а второй для решения общественных вопросов.
Участие в голосовании
Путем отдачи голосов принимаются все резолюции на общем собрании совладельцев внутридомовых помещений, но при этом не каждому участнику обязательно присутствовать лично.
Законодательными нормами предусмотрена возможность голосования через уполномоченное лицо (своего представителя). Полномочия последнего должны быть освидетельствованы доверенностью от совладельца помещений (ст. 185 ГК).
Подсчет отданных голосов при этом способе волеизъявления происходит по составленным письменно решениям совладельцев, которые были переданы членам правления до даты завершения их приема.
Законные способы голосования – заочный или очный – будут признаны легитимными только в случае регистрации кворума (присутствие на мероприятии большей половины совладельцев + еще один голос). Подсчет присутствующих происходит путем анализа данных явочного листа.
Общее собрание членов ЖСК
Деятельность ЖСК осуществляется с учетом положений его устава, Жилищного и Гражданского кодекса, а также ФЗ-215. Общее собрание членов кооператива является инструментом для координирования важнейших вопросов, связанных с функционированием или строительством многоквартирного дома. Это прописано в ст. 44 Жилищного кодекса.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
- Москва .
- Санкт-Петербург .
Или на сайте. Это быстро и бесплатно!
Согласно ст. 117 Жилищного кодекса, собрание участников или пайщиков является высшим органом управления ЖСК. Оно созывается в порядке, который определен уставом общества, если в кооперативе менее 50 участников.
Если численность кооператива превышает 50 человек, то созывается конференция. В конференции принимают участие выбранные представители пайщиков, сроки действия полномочий которых должны быть прописаны во внутренней документации организации.
Участниками собрания ЖСК выступают пайщики или собственники жилых помещений в многоквартирном доме. Собрание может проводиться в различной форме:
- Очной, которая предполагает личное присутствие всех участников.
- Заочной, при которой раздаются письменные бюллетени для голосования по важнейшим вопросам.
- Очно-заочной, при которой совмещаются вышеуказанные варианты. Например, повестка дня обсуждается очно, а голосование по вынесенным вопросам происходит заочно.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Зависимо от важности поднимаемых на мероприятии проблем, резолюции удостоверяются:
- 100% голосов от всей численности совладельцев, когда решается вопрос о реконструкции МКД, в итого чего уменьшится величина имущества, относящегося к общей собственности (ч.3 ст. 36 ЖК России);
- 75% голосов, если обсуждаются вопросы получения кредита, строительства, реконструкции, модернизации других зданий и построек, ремонта объектов коллективной собственности, предоставления их в аренду и некоторые другие;
- не меньше 50% голосов – при решении проблем с финансированием, переоформлением ЖСК, организацией общих сборов;
- большинством – по иным вопросам.
Необходимость проявления своей собственной инициативы при обустройстве жизни осознают граждане, которым не безразличны условия проживания из самих и их семей в МКД. Активность собственников по реализации своих прав проявляется посредством участия в общих собраниях совладельцев помещений.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы.
Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена. Рената Беляева объясняет такую возможность следующим образом: «Застройщик ЖСК не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключения ДДУ, которые увеличивают цену объекта». Дисконт по сравнению с аналогичными квартирами по ДДУ может достигать 5%.
Эксперт выделяет ещё одно достоинство данной схемы: при наличии инициативной позиции пайщик может непосредственно участвовать в ЖСК, «принимать стратегические решения и отслеживать финансовые результаты деятельности ЖСК, поскольку общее собрание членов ЖСК является высшим органом управления ЖСК, и именно оно формирует иные органы управления ЖСК и контролирует исполнение положений устава и действий данных органов в интересах членов кооператива». Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ.
Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам.
Продолжает тему Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «ЖСК зачастую служит спасением для недостроенного дома, брошенного застройщиком и инвесторами. У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны. Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину».
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют следующие лица
Чтобы стать членом ЖСК, надо написать заявление на имя председателя, в нем должна содержаться просьба о вступлении в кооператив. Заявление рассматривается месяц. Если принято решение о разрешении стать участником ЖК, то уплачивается вступительный взнос. Иногда решение обсуждается общей конференцией членов.
Заявление о вступлении в ЖСК: образец.
Денежная сумма необходимая для уплаты устанавливается также голосованием. После вступления (ЖК РФ ст. 113).
Участник (гражданин или юридическое лицо) приобретает определенные права и обязанности:
- право избрания в руководящую группу;
- право на часть имущества, выдаваемое участникам;
- право голоса, оно касается всех собраний кооператива, голос учитывается и фиксируется в протоколе;
- право на часть прибыли от коммерческой деятельности ЖК (если она есть ГК РФ ст. 50 п. 3).
После полной уплаты взносов за квартиры, участник считается собственником пая. Если взнос не уплачен, то дольщик должен освободить занимаемую им жилплощадь, в случае вынесения решения на общем собрании.
Все решения, принимаемые участниками ЖСК должны соответствовать требованиям Жилищному кодексу РФ ст. 111 ч. 1 в редакции Федерального закона №349-ФЗ от 30.11.2011.
В жилищно-строительный кооператив могут быть приняты граждане: (ст. 111 ЖК РФ):
- физические лица, которые достигли возраста 16 лет (ГК РФ ст. 26);
- юридические лица.
Первоочередное право на вступление в жилищные кооперативы имеют (ЖК РФ ст. 112):
- малоимущие граждане, нуждающиеся в жилплощади;
- другие категории граждан (согласно ФЗ), которые нуждаются в жилых помещениях.
Эти лица могут воспользоваться первоочередным правом вступления в ЖК или ЖСК (обладают граждане достигшие 16 лет), только на вступление в ЖК, учрежденные при содействии государства.
Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива
Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.
ОСС может инициировать любой собственник или управляющая таким домом организация по собственной инициативе или в случае, если поступит заявление об этом от собственников, обладающих 10% голосов от общего числа голосов в доме (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном Уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, в Уставе может быть утверждён список инициаторов ОСЧ: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это могут быть правление кооператива, председатель правления, группы членов кооператива.
В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Однако это не значит, что другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе, не могут инициировать ОСЧ,