Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ

Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.

Итак, юридически договор ДУ является:

• двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);

• возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);

• консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).

Долевое участие в строительстве по 214-фз

ВОПРОС: В офисе застройщика мне предложили купить квартиру у подрядчика по договору уступки права требования. Законно ли это?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ предусмотрена уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.

При этом необходимо обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и подрядчиком, должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю и оплачен в полном объеме.

Оплачивать договор уступки права требования необходимо после его государственной регистрации в управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

ВОПРОС: После ввода дома в эксплуатацию застройщик, при подписании акта приема-передачи, поставил меня в известность о необходимости доплаты по договору долевого участия, в связи с изменением квадратуры квартиры в сторону увеличения на 1кв.м. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли я заплатить ему за 1 кв.м?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, при принятии решения о правомерности действий со стороны застройщика по взиманию дополнительной оплаты за увеличение площади квартиры необходимо руководствоваться условиями заключенного Вами договора участия в долевом строительстве.

В случае неисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить неустойку (штрафы, пени), если это предусмотрено договором.

ВОПРОС: К договору ДДУ, подписанному мной и застройщиком, прилагалось приложение с указанием планировки квартиры, также подписанное с двух сторон. В ходе строительства застройщик внес небольшие корректировки в планировку, без уведомления меня как дольщика. Насколько действия застройщика правомерны?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ определено, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

• Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
• В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных выше, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
• 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• 2) соразмерного уменьшения цены договора;
• 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
• В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
• ВОПРОС: Какие документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в законности застройки и на что надо обратить внимание при покупке квартиры?
• ОТВЕТ: Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:
• Обязательно:

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

Преимущества и недостатки

Теперь заключение ДДУ стало гораздо более безопасным для участников рынка недвижимости. Тем не менее, у этой схемы жилья есть и плюсы, и минусы. Давайте обратим на них внимание и разберем подробнее.

Главные преимущества ДДУ заключаются в следующем:

• можно сэкономить на покупке недвижимости, ведь вы еще не видите готовый объект, а это определенные риски; поэтому застройщики и предлагают низкие цены, ведь им нужно стимулировать покупки;
• сделка остается полностью безопасной, ведь она регистрируется в официальном реестре;
• деньги, оплаченные дольщиками, находятся на независимых счетах, так что вывод их застройщиком или их нецелевое использование исключены;
• в договоре прописывается срок завершения стройки и возможно удержание неустойки за срыв сроков: дольщик может потребовать от девелопера компенсацию;
• качество объекта строго контролируется: жилье не может считаться готовым, если дольщики не подтвердят его готовность;
• проводится независимый технический контроль жилья сторонними организациями.

Что касается минусов, то они заключаются в следующем:

• покупая объект на сверхраннем сроке строительства, на этапе закладки фундамента, дольщик может ждать сдачи жилья даже 2-3 года и дольше;
• сроки строительства могут неоднократно переноситься, поскольку закон позволяет это делать, если застройщик предупредит дольщиков за 2 мес.;
• деньги, даже находясь на счетах ус. хранения в банках, все равно обесцениваются: если через несколько лет дольщик получит их назад, то на повторную покупку жилья через пару лет уже может не хватить;
• возможны изменения проекта до окончания строительства: закон предусматривает, что любые замены не должны ухудшать качество и безопасность жилья, однако он ничего не говорит о неизменности планировок, характеристик и площади квартир.

Возможна ли переуступка прав?

Да, на этапе строительства договора можно приобрести квартиру по переуступке прав. Дело в том, что в проектах с хорошими перспективами и высокой окупаемостью от проверенных застройщиков много квартир приобретаются компаниями и инвесторами-частинками на самых ранних сроках, то есть в «свободную продажу» они не попадают. Получается, что жилье по выгодным ценам уже нельзя приобрести напрямую у застройщика по ДДУ.

Но инвесторы реализуют выбранные ими интересные варианты жилья через переуступку прав, добавив к цене застройщика свой %. Здесь не идет речь об оформлении договора покупки квартиры, поскольку в процессе строительства и до запуска объекта в эксплуатацию жилье еще не может считаться собственностью. Предметом договора по переуступке ДДУ будут считаться права на объект недвижимости в будущем. У таких договоров есть свои тонкости, и лучше всегда консультироваться с юристом.

Что говорят эксперты рынка недвижимости?

По договору долевого участия возможна только покупка жилья на первичном рынке. Это всегда выгодно и популярно, ведь речь идет о новых домах со своими очевидными преимуществами. Например, можно выбрать подходящую эксклюзивную планировку. И это не говоря уже о том, что новостройки возводятся с использованием современных технологии, отвечают высоким стандартам качества, надежности и безопасности, а также экологическим стандартам. В этих домах обеспечивается высокий уровень комфорта, поэтому покупка недвижимости в них — всегда хорошее решение.

Но что же эксперты говорят по поводу ДДУ? Чего на самом деле коснулись законодательные изменения? С точки зрения сохранности денег дольщика ДДУ теперь считается безопасным договором. Страховой порог составляет 10 миллионов рублей, и он позволит получить средства, даже если лицензия у банка будет отозвана. Защита обеспечивается благодаря тому, что деньги после государственной регистрации договора поступают на банковский эскроу-счет. Они используются для обеспечения выданного кредита. Застройщик получает к ним доступ только после того, как объект был сдан в эксплуатацию. Расходы застройщика при этом финансируются банком, в рамках заранее согласованного проектного бюджета. За это банк тоже получает определенную часть средств.

Для дольщика доступно расторжение договора. Сделать это можно одним из трех способов, в том числе:

• по обоюдному желанию или по соглашению сторон, о чем подписывается соответствующее соглашение;
• по желанию одной стороны, если застройщик не выполнил своих обязательств, и в этом случае дольщик может получить свои средства по договору плюс проценты за их использование плюс штрафные санкции (об этом расскажем ниже);
• через суд: если строительство жилья «заморожено», остановлено, прекращено, если произошли изменения в проектах, которые не устраивают дольщика.

Расторжение договора в 1-стороннем порядке со стороны дольщика возможно в следующих случаях:

• если сдача дома задерживается более чем на 2 месяца без предупреждения;
• если в объекте обнаружены недостатки, делающие дом непригодным для использования, а застройщик уклоняется от их устранения;
• если требования по качеству недвижимости нарушены;
• по иным основаниям, если они прописаны в бумагах.

Расторжение ДДУ со стороны застройщика тоже возможно. Например, оно может произойти, если дольщик пропускает сроки оплаты или нарушает свои финансовые обязательства со сроком более чем на 2 месяца.

Недвижимость по договору долевого участия можно приобретать в ипотеку. И это не нивелирует права на расторжение договора. Но нужно учитывать условия, прописанные в документе, по которым средства возвращаются в банк в счет погашения кредита.

Квартира, полученная дольщиком, должна в точности соответствовать СНиП, проекту и пунктам, указанным в договоре. Дольщик может обнаружить, что жилье хуже, чем требуют нормы, что оно непригодно для эксплуатации. После этого можно:

• потребовать от застройщика устранения всех недочетов, несоответствий;
• договорить о снижении цены договора;
• получить компенсацию на устранение недочетов и заниматься этим самостоятельно.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Нередко инвесторы, профессионально занимающиеся покупкой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, вступают в число дольщиков, вносят взносы и ждут покупателей. Продать квартиру в недостроенном и не сданном в эксплуатацию доме они не могут.

Здесь используется механизм переуступки права на ДДУ. При этом каждая сторона имеет свои выгоды: передающая права делает наценку, а принимающая получает квартиру быстрее, чем если бы заключила договор в начале строительства.

Долевое строительство пользуется популярностью среди тех, кто хочет приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене. В последнее время из-за введения эскроу-счетов сделка стала безопасной. Единственный недостаток — приходится ждать завершения строительства в течение нескольких лет.

Заключая ДДУ, внимательно вчитывайтесь в формулировки, обращайте внимание на то, какие материалы используются при строительстве. При необходимости обращайтесь к специалистам, чтобы они дали пояснения по возникающим вопросам.

ДДУ, или договор долевого участия, сегодня является вариантом приобретения недвижимости, возводимой на финансовые средства непосредственных владельцев.

По ДДУ в осуществляемом долевом строительстве участвующая сторона, именуемая застройщиком, берет обязательство в оговоренный и указанный срок собственными силами или при необходимости с привлечением каких-либо других лиц провести строительство высотного дома или другой пригодной для проживания недвижимости. Затем, после оформления разрешения на полную эксплуатацию возведенного объекта, нужно выполнить его передачу непосредственному участнику проводимого долевого строительства.

Вторая сторона сделки обязана уплатить присутствующую в договоре цену, а также обязательно принять готовый объект, если есть разрешение на его эксплуатацию (ФЗ No214).

Такой вид проводимой сделки обладает своими особенностями, одной из которых является необходимость процедуры регистрации договора ДДУ. Лишь после процедуры внесения такого договора в действующий Росреестр подготовленный документ признается полностью действительным.

Еще одной важной особенностью такого метода является срок получения полного права собственности именно на ту квартиру, которая передается покупателю лишь после возведения дома с его сдачей в полную эксплуатацию и с обязательным подписанием специального акта передачи. Также достаточно важным считается тщательный выбор надежного застройщика и предотвращение сотрудничества с мошенниками.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры через ДДУ

Договор долевого строительства вызывает у потенциальных покупателей квартир двоякое мнение. С одной стороны — это выгодно, а с другой — большие временные затраты далеко не всегда себя оправдывают.

Говоря о преимуществах ДДУ, в первую очередь стоит отметить:

• Хорошую защищенность со стороны закона. Сейчас интересы дольщиков уже надежно защищены, поэтому вы гарантированно сохраняете свои средства и приобретаете недвижимость по сниженной стоимости. Более того, теперь дольщикам доступны даже компенсации за малейшее нарушение сроков строительства.

• Официальную регистрацию в Росреестре. Как только договор будет заключен, он сразу же попадет в государственный реестр. Это дает дополнительные гарантии защиты от недобросовестных застройщиков.

• Четкие параметры в отношении технических данных объекта. Вы заранее знаете общую площадь квартиры, а также всю планировку. Любое несоответствие заявленным данным будет считаться нарушением договора, и с застройщика можно требовать компенсацию.

• Сохранность денежных средств. Начиная с 2019 года, инвестиционные средства покупателей не могут быть использованы на строительство дома. Это значит, что при появлении финансовых проблем у застройщика вы все равно получите свои деньги назад.

• Предоставление гарантийного срока эксплуатации. В отличие от обычной покупки квартиры, договор долевого участия предполагает 5-летний гарантийный срок устранения технических неисправностей. Это значит, что даже при несвоевременном обнаружении недочета застройщик обязан исправить имеющуюся оплошность.

Возможность приобретения квартира через переуступку прав по ДДУ

Получить квартиру до непосредственной сдачи дома в эксплуатацию можно двумя способами: посредством ДДУ, а также через переуступку прав по этому же договору. В чем разница и зачем прибегать к таким сложностям, если можно попросту напрямую заключить договор с застройщиком? Дело в том, что все перспективные проекты разбираются частными инвесторами еще на самых ранних этапах, поэтому обычному рядовому покупателю получить привлекательную жилплощадь напрямую довольно трудно.

Инвесторы же, добавят к приобретенной жилплощади процент и с радостью передадут ее целевому покупателю. Однако передадут они не квартиру (поскольку физически ее еще нет), а права на ее владение. Именно эта процедура и называется переуступкой прав по договору долевого участия.

В чем преимущества ДДУ?

• Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
• Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
• Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
• Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

• Увеличение срока строительства

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации

Как проверить застройщика?

Разумеется, обычный покупатель не сможет вникнуть в различные юридические процессуальные тонкости в документации застройщика. Но некоторые достаточно простые средства проверки вполне доступны каждому, у кого работает любой поисковик:

1. Проверьте, есть ли у застройщика недострои и сколько объектов он уже построил. Крупные компании, работающие не первый год на рынке недвижимости, имеют отлаженные механизмы возведения жилых домов и возможность неприятных сюрпризов от них стремится к нулю.
2. Запросите официальную документацию – разрешение и проектную декларацию на строительство объекта, согласование строительства с администрацией, оформление земельного участка.
3. Обратите внимание, какие банки дают аккредитацию застройщику, с кем он уже сотрудничал ранее, кто инвестировал и принимал участие в строительстве. Крупные кредитные организации не станут работать с сомнительными компаниями, поэтому известный банк может служить неким гарантом безопасности того, что стройка будет завершена и у здания будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Важно понимать, что рекламная презентация объекта – это в любом случае маркетинг, который всегда подчеркивает достоинства и может прикрыть какие-то нюансы. Поэтому оценивайте будущий дом не только по 3d проектам, где дизайнер может нарисовать очаровательный парк рядом с жильем. Рекомендуем самостоятельно приехать на стройку или указанный участок и оценить экологическую обстановку и наличие неприятных соседей – заводов, фабрик, промзон и прочее.
5. Заранее стоит обговорить обслуживание здания после его сдачи в эксплуатацию – кто будет проводить коммуникации и заниматься ими потом.
6. В целом, ознакомьтесь заранее с типовым ДДУ и его требованиями в интернете и удостоверьтесь, что в вашем договоре нет изменений, которые не в вашу пользу.

Похожие записи:

• Как дарить земельные участки через МФЦ в 2023 году: подробная инструкция
• Перевод садового дома в жилой в 2023 году: пошаговый порядок
• Единое пособие с 1 января 2023 года в Липецкой области