Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление права собственности на дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Как оформить дом в собственность быстро и правильно
Дом, фактически построенный, но не узаконенный, не существует и хозяина не имеет. Такой дом нельзя продать, подарить, застраховать, сдать в аренду, прописать в нем членов семьи или передать в Залог при получении кредита.
Процедура оформления построенного дома зависит от того, на каком участке этот дом построен. Если дом построен на дачном участке, то это одна процедура, если на земле ИЖС – другая.
Для обоих случаев важно, чтобы владелец построенного дома являлся собственником и земельного участка. Земля должна стоять на кадастровом учете
Таким образом оформить дом возможно, если построили его на своем собственном земельном наделе.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах
Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.
- Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
- Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
- Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
- Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
- Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Зачем нужно оформление дома в собственность
Понятно, почему владельцы год за годом откладывают регистрацию построенного жилья. Процедура оформления права собственности на дом требует денег (те же услуги кадастровой компании), а на официально зарегистрированную недвижимость начисляется налог на имущество. Но официальный статус дома предполагает не только обязанности, но и права для хозяина. Благодаря своевременному оформлению становятся доступными следующие возможности:
- Государство защищает права собственника, если жилье внесено в реестр. Иногда меняется статус земельного участка (например, рядом появляется природоохранная зона или строится автострада). Регистрация в таких условиях станет невозможной, и дом пойдет под снос, тогда как официально зарегистрированная недвижимость на соседних наделах останется нетронутой (под охраной закона).
- Становятся возможными юридические сделки. Объект недвижимости без документов невозможно продать, передать по наследству, сдать в аренду или подарить. Вы не сможете сделать такой дом залоговым имуществом под кредит.
Документы для регистрации жилья на участке
Порядок регистрации возведенных жилых домов в собственность прописан в Градостроительном кодексе РФ; также он регулируется законами №218-ФЗ, №340-ФЗ и некоторыми другими. Чтобы узаконить постройку, владельцу необходимо предоставить пакет документов. Они должны продемонстрировать, что строительство дома выполнялось с соблюдением буквы закона. В список документов для регистрации права собственности на дом включаются следующие бумаги:
- Уведомление о строительстве. Местные органы власти анализируют указанные в бумаге параметры стройки. Цель – удостовериться в том, что возведение проходило с соблюдением строительных норм и требований.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Порядок регистрации дома
Первый этап: подаем Уведомление о планируемом строительстве/реконструкции здания.
В бумажном виде в регистрирующие органы предоставляем:
- Уведомление с указанием Ф. И. О., паспортных данных, а также сведений о месте регистрации (прописке).
- Кадастровый номер земельного надела, где будет осуществляться застройка или реконструкция, данные о собственнике, типе использования земель.
- План будущего дома.
- Заявление о том, что дом неделимый, на одного хозяина.
- Адрес для связи (электронный или почтовый).
К уведомлению прикладывают:
- копию свидетельства собственности на участок (не всегда требуется; возможен запрос в Росреестр);
- при застройке исторической части населенного пункта прикладывают описание фасада жилого дома или садовой постройки и географические ориентиры.
Уведомление и весь пакет документов относят в органы местной администрации лично или отправляют через МФЦ.
Второй этап: получаем уведомление о соответствии или несоответствии планируемого объекта требованиям законодательства.
Собственники получают уведомление в течение семи рабочих дней, а владельцы земли в исторической части населенного пункта – в течение 20 дней.
Уведомление о соответствии действует 10 лет. Его можно передать другому собственнику данного земельного надела. Если в процессе строительства размеры дома меняются, подают документы в органы местного управления для получения повторного уведомления.
Третий этап: приносим уведомление о завершении стройки.
Документ следует подать не позже одного месяца после окончания строительства жилого дома.
В бумажном виде предоставляют следующую информацию:
- Ф. И. О. и паспортные данные, сведения о месте регистрации (прописки).
- Кадастровый номер участка земли, где построен дом или сделана реконструкция, информация о собственнике и виде разрешенного использования.
- Подтверждение, что дом на одного хозяина.
- Электронный или почтовый адрес для связи.
Бумаги, которые подают вместе с уведомлением об окончании строительства:
- план-схема жилого дома или садовой постройки (в бумажном и электронном виде). Заказать его можно в любом КИ, стоимость варьируется от 5 000 до 10 000 рублей;
- если у собственности несколько владельцев, то долевое соглашение. Оно составляется по примеру из Интернета;
- чек о платеже за госпошлину (350 или 2000 руб. в зависимости от типа строительства или реконструкции).
Все уведомления оформляют на бумаге и передают одним из удобных способов:
- при визите в местную администрацию;
- отправляют почтой;
- относят в МФЦ.
Влияние типа земли на регистрацию дома
Перед началом стройки на участке нужно выяснить, можно ли использовать землю для индивидуального жилищного строительства. Подобные сведения содержатся в свидетельстве о праве собственности на занимаемую территорию.
- Участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) входит в состав территории населенного пункта, на нем можно построить один жилой дом. Если на земле есть неучтенный объект, его можно зарегистрировать. В государственных органах нужно получить разрешение на строительство частного дома перед началом работ.
- Если земельный надел входит в состав садоводческого товарищества, территории предназначены для возделывания садов и огородов. Построить дом на таком участке можно только для временного проживания, прописаться в нем нельзя.
- На землях, отведенных для дач и относящихся к населенному пункту, разрешено строить жилые дома, прописываться в них, а также зарегистрировать существующую постройку как жилую.
- На участках с назначением ЛПХ (личное подсобное хозяйство), относящихся к территориям поселений, можно возводить частный дом и прописываться в нем, провести регистрацию права на дом.
- На землях сельскохозяйственного назначения разрешено выращивать культуры, но строить жилые дома нельзя.
- На территориях для ведения крестьянско-фермерского хозяйства не разрешено возведение жилых домов. Если земли имеют статус сельскохозяйственных, на них не строят жилые дома. На полях можно располагать только объекты для ведения деятельности по выращиванию растений (теплицы, амбары и пр.).
В каких случаях нужно регистрировать право собственности на дом?
Если вы недавно построили дом или же получили его по договору
Как зарегистрировать недостроенный дом?
Во многом порядок регистрации недостроенного дома схож с порядком построенного жилого дома. Перед началом строительства необходимо было получить согласование строительства. Поэтому с полученным уведомлением необходимо обратиться в орган регистрации с заявлением о регистрации объекта незавершенного строительства.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Получение уведомлений в местной администрации
На этапе подачи уведомления о начале строительства собственники и арендаторы земельных участков сталкиваются с необходимостью учёта специфических нюансов. Ряд вопросов возникает при формировании пакета документов и заполнении предусмотренных законодательством бланков. Компания «Правозем» специализируется на решении подобных задач. Входящие в штат юристы контролируют каждый этап процедуры, подготавливают документы, проходят согласование в соответствующих инстанциях и обращаются в органы местного самоуправления.
Участие собственника при таком подходе сведено к минимуму. Быстрое достижение положительного результата позволяет не откладывать дату строительства на неопределенный срок. Помимо юристов, в нашей компании трудятся кадастровые инженеры и геодезисты. Благодаря наличию таких сотрудников на протяжении семи лет мы выполняем следующие виды работ:
- проведение топографической съёмки земельного участка;
- согласование съёмки с эксплуатирующими организациями;
- согласование с районной администрацией;
- получение ГПЗУ;
- подготовка СПОЗУ;
- получение уведомления о соответствии строительства;
- проектирование;
- проведение изысканий до начала строительства;
- постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт.
Мы готовы разработать описание внешнего облика объекта ИЖС в случае расположения участка в пределах территории, относящейся к историческим поселениям. Юристы окажут помощь в решении вопроса согласования строительства с управлением культурного наследия, если участок подал в зону охраны такого объекта. Конечный результат и перечень возложенных на компанию обязательств оговариваются в договоре. Помимо выполнения инженерных работ, собственник может рассчитывать на представление интересов в государственных органах. Результат проведённой работы может быть передан заказчику двумя способами: в электронном (компакт-диск, флешка, интернет) или распечатанном на бумаге виде, если подразумевается наличие промежуточных согласований.
Регистрация домов на землях ИЖС и ЛПХ
Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере. Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.
Для регистрации дома в Росреестре необходимо заявление от будущего собственника, к которому прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины. И, конечно же, согласно новому закону, в техплан входят согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Техплан составляет кадастровый инженер, который выезжают на территорию и проводит необходимые замеры дома. Выбирая исполнителя этой работы, стоит удостовериться, что он имеет аттестат и персональную электронно-цифровую подпись, а также состоит в саморегулируемой организации.