Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование: когда выгодно оформлять и от чего защищает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию
Ecли нaчaлocь cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo, в кoтopoм тpeтьи лицa тpeбyют ocпapивaния вaшeгo пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, oбязaтeльнo пpинимaйтe yчacтиe в cyдeбныx зaceдaнияx. Ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть иx, cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт нaчaть дoпoлнитeльныe пpoвepки и зaтянyть пpoцecc выплaты кoмпeнcaции.
Ecли cтpaxoвoй cлyчaй пpoизoшeл и вы лишилиcь пpaвa нa нeдвижимocть, oбpaтитecь в cтpaxoвyю кoмпaнию. Пpeдocтaвьтe ee coтpyдникaм:
- дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- caм дoгoвop титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти;
- peшeниe cyдa, в кoтopoм yкaзaнo лишeниe вac пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимoe имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм дoгoвopa.
Coтpyдник cтpaxoвoй пpимeт дoкyмeнты и paccкaжeт, чтo дeлaть дaльшe.
Oбычнo cтpaxoвaя выплaчивaeт дeньги в cpoк, yкaзaнный в дoгoвope. 3a пapy нeдeль oнa пpoвepяeт, дeйcтвитeльнo ли cлyчaй являeтcя cтpaxoвым.
Ecли cтpaxoвaя зaпoдoзpит вac в мoшeнничecтвe, мoжeт нaчaтьcя дoпoлнитeльнoe paзбиpaтeльcтвo.
На что обратить внимание при оформлении титульного страхования
Очень тщательный сбор пакета документов. Ипотечное страхование титула, в отличие от других договоров, связано не с состоянием объекта недвижимости, а с его историей: количеством владельцев, людьми, прописанными в нем, наличием среди них детей или наоборот людей преклонного возраста. Любая страховая компания, которая возьмется рассматривать возможность заключения подобного договора, предоставит вам полный перечень бумаг, необходимых ей для оценки риска.
Срок действия страхования: титул, как правило, страхуется первые три года с момента сделки купли-продажи. Если у вас будет заключен генеральный договор, то это будет в нем указано сразу. Если же вы оформляете полисы с годовым сроком действия, то при пролонгации в следующем году не забудьте это учесть. В то же время смысла переплачивать за эту страховку по истечение трехлетнего периода нет. По истечение срока исковой давности опротестовать сделку невозможно.
Страховая сумма. Банк вполне устроит, если вы заключите договор на сумму, которая будет равна остатку задолженности по кредиту. Или, как требуют некоторые банки, немного ее превысит. Но не забывайте, если наступит страховой случай вы получите ровно столько дней, которое нужно для того, чтобы закрыть кредит. Если же вы хотите обезопасить себя полностью, лучше застраховаться на полную стоимость квартиры или дома. В этом случае если что-то пойдет не так, вы и задолженность погасите, и свои деньги вернете.
Пакет документов. Для оценки рисков и принятия решения о возможности и условиях страхования понадобится предоставить документы на сам объект сделки, а также документы и от продавца, и от покупателя. Причем, если продавец находится в преклонном возрасте страховщик может затребовать справку из психо и неврологического диспансеров, выданную врачом в присутствии свидетелей.
Документы на квартиру. В них все должно быть безукоризненно, иначе сделка вряд ли будет одобрена страховщиком и оформить полис не удастся.
В качестве примера могу привести случай из практики, когда один из клиентов приобрел очень дорогую квартиру и решил застраховать титул добровольно. Случай сам по себе редкий, но и сделка та была весьма странной. Трехкомнатная квартира стояла несколько лет пустой (судя по документам). При этом ее владелец, если верить Свидетельству на право собственности, все это время был прописан на улице. Именно так: область, район, деревня, улица. Без номера дома. Немудрено, что страховать его никто не стал.
Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры
Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.
Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.
Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.
Когда страхование не работает
Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:
- Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
- Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
- Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
- Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
- Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.
- Страховой договор заключается на этапе подготовки к процессу
купли-продажи - Страховая компания самостоятельно проводит экспертизу, детально рассматривая недвижимость и ее юридическую историю
- Страховая компания может выступить в суде на вашей стороне,
т. к. имеет заинтересованность в процессе
Для титульного страхования требуется небольшой перечень документов:
- Паспорта обеих сторон соглашения
- Свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость
- Кадастровый план (если речь об участке)
- Техпаспорт помещения и выписки из домовой книги
- Разрешение органов опеки на продажу (если есть совладельцы до 18 лет) или нотариальное согласие иных лиц, проживающих в квартире, на отчуждение общей недвижимости
- Свидетельство о праве на наследство (если продаваемое жилье было получено в наследство)
- Предыдущие соглашения об отчуждении
Когда лучше застраховать титул
Вы вправе застраховать титул в любое время. Если покупаете квартиру с помощью ипотечного кредита, то страховка оформляется в банке до того, как вы получите права собственности на жилье.
Обычно титульное страхование недвижимости включено в пакет страховок, без которых вы не получите одобрение банка на кредит. При ипотеке потеря титула страхуется в пользу банка.
Это значит, что в случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита. Вам вернут оставшуюся сумму.
Если вы на собственные деньги покупаете вторичную недвижимость и сомневаетесь в ее юридической чистоте, то можно застраховать титул самостоятельно. Главное — успеть оформить страховку до наступления страхового случая.
Как застраховать титул
Страхованием титула при ипотеке занимается банк. Он же обозначит условия и предоставит список страховых компаний-партнеров, в которых можно оформить страховку.
Если вы решили самостоятельно застраховать титул, то вам придется внимательно изучить предложения страховых компаний. Выбирайте компанию с наибольшим охватом страховых случаев.
Обратите внимание на размер страховой премии, как меняется сумма страховки в последующие годы, участвует ли страховая компания в суде, если возникнут проблемы с квартирой.
После того, как вы определитесь со страховой компанией, нужно собрать необходимый пакет документов, который требуется для заключения договора страхования титула.
У каждой компании свои требования, но есть стандартный перечень документов, без которых титульную страховку недвижимости не оформят.
Какие документы понадобятся:
— паспорт страхователя;
— заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);
— кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);
— выписка из ЕГРН;
— выписка из домовой книги;
— договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);
— технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);
— оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);
— другие.
Страховщик может попросить дополнительно другие документы, исходя из особенностей сделки купли-продажи. К примеру, если в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.
После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Как сэкономить на ипотечном страховании?
- Получить налоговый вычет
По действующему законодательству вы можете вернуть денежные средства (до 120 тыс. рублей) за страхование жизни и здоровья в виде налогового вычета. Важно, что договор страхования должен быть заключен не менее, чем на 5 лет;
- Выбрать квартиру в строящемся доме
Если вы выбираете квартиру в строящемся доме, оформление страховки на недвижимость станет обязательным только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта
- Посмотреть разные предложения на рынке
Нюансы страхования сделок с недвижимостью
По закону договор страхования сделок с недвижимостью не может быть заключен на срок, более трех лет. Стандартно компании предлагают варианты от 1 года до 3 лет. При необходимости срок действия полиса можно продлить, однако важно не попасться на уловки недобросовестных страховых агентов.
Дело в том, что в соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для признания сделки по передаче права собственности недействительной, составляет 3 года, по всем оспоримым сделкам — не более 1 года. В редких случаях срок исковой давности составляет 10 лет, но на практике страховые случаи наступают как раз в первые 3 года. Продлевать срок действия договора на больший срок нецелесообразно.
В некоторых случаях в договоре купли-продажи отражается заниженная цена квартиры. Так поступают, если объект недвижимости находится в собственности менее трех лет. Для страхования титула можно указать реальную (рыночную) стоимость, большинство страховых компаний на это соглашается. Указывать в полисе сумму, соответствующую договорной нецелесообразно: от нее зависит размер возмещения при наступлении страхового случая.
Договор страхования сделки с недвижимостью можно заключить до или после регистрации права собственности. При этом полис будет действовать с момента возникновения этого права у покупателя, а не раньше. В случае, если титульное страхование оформляется после регистрации права собственности, важно уложиться в установленный законом срок — 2 недели. По прошествии этого времени заключить договор не получится, хотя раньше такая возможность была.
Заявление подавать нужно раньше переоформления права собственности. Это условие закреплено законодательно и защищает интересы страховых компаний. Они должны успеть проверить юридическую чистоту сделки и оценить потенциальные риски.
После подачи запрошенного пакета документов и заявления решение о страховании сделки принимается не сразу. По закону у компании есть два рабочих дня, чтобы перепроверить документы, оценить риски и заключить договор страхования. Эту особенность нужно учитывать при подготовке к переоформлению квартиры.
Страховая компания заинтересована в сохранении за покупателем и страхователем права собственности на квартиру — в этом случае не придется выплачивать возмещение. Представитель страховщика будет присутствовать на судебных разбирательствах и отстаивать интересы страхователя. Поэтому, после получения покупателем копии искового заявления, нужно сразу же обращаться в свою страховую компанию. Это же требование прописано в договоре.
В случае, если суд аннулирует запись ЕГРН о признании за покупателем права собственности на квартиру, страховщик выплатит сумму, указанную в полисе титульного страхования. В некоторых случаях представители страховщика настаивают на том, чтобы страхователь направился в апелляционную инстанцию, к этому нужно морально подготовиться. Такая позиция обоснована: страховщик защищает в большей степени свои интересы. Поэтому следует готовиться к затяжным судебным тяжбам: иногда на защиту своих интересов уходит несколько лет.
От каких рисков защищает страхование титула?
От выбора страховой компании и конкретного страхового продукта зависит тот перечень рисков, от которых покупателя защитит полис. К числу самых распространенных причин утраты титула относятся:
- Участие в сделке недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина;
- Нарушение при оформлении купли-продажи норм действующего законодательства;
- Ошибки в составлении договора купли-продажи;
- Покупка недвижимости юридическим лицом, не имеющим на то права;
- Продажа квартиры без согласия органов опеки;
- Кабальные сделки;
- Продажа квартиры без согласия супруга;
- Ущемление прав наследников;
- Нарушение порядка приватизации;
- Использование поддельных документов при оформлении сделки.
Причины, по которым право собственности может быть оспорено
Покупатель может утратить право собственности только по решению суда. Суд может вынести такое решение по ряду причин. Все они перечислены в правилах страхования. Вот самые основные:
- продавец жилья скрыл факт приобретения жилья в браке и не получил согласия супруга на продажу;
- продавец находился в момент продажи в невменяемом состоянии или был частично или полностью недееспособным;
- были нарушены права несовершеннолетних;
- продавец заключил сделку по поддельной доверенности или совершил иное мошенничество;
- в предыдущей сделке было допущено вымогательство, угрозы в отношении собственника, мошенничество или обман;
- купля-продажа была оформлена с нарушением законодательных норм РФ;
- текущая сделка прикрывала другую сделку;
- сделка была совершена под влиянием насилия, угроз, заблуждения в отношении продавца;
- квартира являлась предметом судебного разбирательства, которое был возобновлено из-за появления новых обстоятельств;
- недвижимость продавец получил в наследство, не уведомив других наследников;
- квартира продавцом была приобретена по суду, но решение позже отменили;
- произошла ошибка при внесении данных в базу Росреестра;
- при приватизации были нарушены чьи-то права;
- до предполагаемого банкротства была совершена продажа по заниженной цене;
- было нарушено преимущественное право покупки владельца доли в квартире;
- были допущены нарушения в использовании материнского капитала.
Более полный перечень причин возможного признания сделки недействительной приведен в гражданском кодексе.
Кроме утраты права собственности покупатель может лишиться права пользования недвижимостью, даже если право собственности не утрачено. Например, возникшее по суду обременение ограничивает права собственника – он не может подарить квартиру, продать ее, разделить с кем-либо и так далее.
Договор титульного страхования недвижимости
Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.
Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:
— дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;
— объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);
— перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;
— размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;
— расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;
— срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.
Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.