Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть задаток за аренду квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.
Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.
Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.
При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст.
450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.
Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.
В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.
Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды
При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.
Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.
То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.
Еще один важный момент.
Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.
На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.
Акт приема-передачи помещения
Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ – акт приемки. Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен. Следовательно, арендатор обязан оплачивать аренду за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.
Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт помещения.
Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе – выплатить штраф за задержку денег.
Залог не возвращают: как решить эту проблему
- Расписки и договора аренды нет. В такой ситуации шанс возврата залога при аренде через суд минимальный, так как у жильца нет доказательств о передаче залога. Лучший вариант — попытаться договориться с самим хозяином, не доводя дело до суда.
- Договора нет, но есть расписка. Расписка — важное доказательство, что денежные средства были получены владельцем жилья. Арендатор может рассчитывать на успех в суде, так как без договора и арендодателю будет сложно доказать, что был причинён ущерб, на возмещение которого он и собирался удержать залог.
- Есть договор аренды и расписка. В этом случае шанс вернуть деньги через суд самый высокий — особенно, если арендатор не нарушил ни один пункт договора. Но если желания обращаться в суд нет, попробуйте решить дело в досудебном порядке. Объясните хозяину квартиры, что иначе ему придётся не только возвращать залог, но и компенсировать судебные издержки (например, расходы на адвоката).
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж
В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:
От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.
При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.
Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.
Что из себя представляет аванс по закону?
С точки зрения Гражданского законодательства аванс и предоплата по договору – одно понятие. Этот термин применим во многих договорах: купли-продажи, оказания услуг, подряда и так далее. В частности, правовой режим аванса по договору купли-продажи регулируется статьей 487 Гражданского кодекса РФ.
Так, например, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Простыми словами, аванс должен быть возвращен, так как по сути это предоплата за товар. Если товар не получили, значит, деньги продавец обязан вернуть. В противном случае удержание средств покупателя может быть расценено как неосновательное обогащение.
Отказ от услуг: возврат предоплаты, договор
Брать с клиентов предоплату — удобно. Деньги уже в кассе, осталось оказать услугу. Проблемы возникают, когда клиент передумал и хочет деньги назад ????♂️
Можно ли сделать предоплату невозвратной? Что будет, если не вернуть деньги? Как подстраховаться от убытков, если клиенты часто отказываются? Рассказываем всё по порядку.
Обычно предприниматели берут предоплату в подтверждение, что клиент точно воспользуется услугой.
К примеру, женщина записывается на маникюр за месяц на последние числа декабря. Перед Новым годом желающих сделать ногти будет много. Поэтому салон сразу берёт с клиентки 2 000 ₽ и бронирует за ней время. Другим желающим на это время откажут.
Ещё пример. В кафе обращается фирма, заказывает кейтеринг на три дня и вносит предоплату 10 000 ₽. Повара и официанты кафе будут заняты в эти дни в офисе фирмы. Приготовить и привезти еду другим клиентам не смогут.
Внесла предоплату за услуги мастеру красоты и отменила запись
Некоторые мастера маникюра и других услуг в сфере красоты берут предоплату с клиентов, чтобы при отмене записи их драгоценное время в любом случае было оплачено. Законно ли это? Как вернуть деньги, если такую запись пришлось отменить?
Алена
Разумеется, договор на бумаге в таких ситуациях — большая редкость. Но фактически между вами все равно складываются договорные отношения. Вы с мастером совершаете встречные действия, из которых возникают взаимные права и обязанности.
Например, вы отправили мастеру сообщение и попросили записать на определенный день. Мастер ответным сообщением подтвердил запись. Эти действия свидетельствуют, что вы заказали услугу, а мастер обязался ее оказать. То есть договорные отношения между вами возникли, хотя на бумаге вы договор не подписали.
Чтобы подтвердить, что вы действительно хотите воспользоваться услугой и точно придете, мастер может попросить у вас предоплату. Соглашаться на это или нет — ваш выбор. О размере предоплаты вы договариваетесь между собой: может быть 10, 20, 50, 100% от цены услуг. В законе нет минимального или максимального размера.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Некоторые мастера говорят: я мог бы в это время принять другого клиента, поэтому оставляю предоплату себе в виде компенсации.
Но в этом случае мастер за счет ваших денег возмещает не понесенные убытки в виде реальных затрат на косметические средства, а упущенную выгоду. Это деньги, которые он мог бы получить, если бы вы пришли, но не получил.
А по закону мастер имеет право только на возмещение расходов. Упущенная выгода — это предпринимательские риски мастера. Оплачивать их вы не обязаны.
Если вы настроены очень серьезно, можете предупредить, что подадите в суд. И если выиграете его, то мастеру придется вернуть не только предоплату, но и проценты за пользование чужими деньгами — за весь срок с момента несостоявшегося визита и до вынесения судом решения. А еще возместить судебные расходы — пошлину и гонорар адвоката.
Чтобы это было проще доказать, советую обмениваться с мастером именно письменными сообщениями: так вы сможете подтвердить возникшую договоренность. Телефонные звонки, к сожалению, к иску приложить не получится.
Выбирайте мастеров, которые не берут предоплату. Или вносите такую сумму, с потерей которой вы готовы смириться.
Если мастер действительно хорош, обычно у него всегда есть список ожидания — туда записываются клиенты, которые готовы приехать к нему на внезапно освободившееся время.
Вполне вероятно, что мастер и оставит себе вашу предоплату в качестве «компенсации», и примет в это время другого клиента — то есть получит двойную оплату.
Проверьте, так ли это: попросите подругу позвонить и узнать, нельзя ли прийти в то время, от которого вы отказались.
Если выяснится, что время занято, поговорите с мастером еще раз. Поскольку запись не пропала даром, мастер должен вернуть вам деньги. Если мастер будет настаивать на «компенсации», скажите, что поделитесь этой историей в соцсетях. Вряд ли другим клиентам понравится такое поведение мастера, который просто так забирает себе деньги, не оказав услугу.
Еще один вариант — спросить у подруг. Возможно, кто-то как раз хотел бы сходить на маникюр или к косметологу. Тогда время у мастера гарантированно не пропадет и вы вернете свою предоплату.
Мы уже писали, как быть в аналогичной ситуации с бронью гостиницы.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Расторжение договора найма нанимателем (досрочное)
Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться. В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения, все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода.
А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж.
Закон о защите прав на стороне интересов потребителей. Выплата осуществляется полностью, и это правило работает «по умолчанию» за редким исключением. К таким исключениям принадлежат ситуации, когда ранее было предусмотрено оформление предварительного договора купли – продажи или иного документа, удостоверяющего и фиксирующего условия сделки еще до её совершения. Так, к примеру, делают в случае совершения крупной покупки. Как, например, аванс при покупке квартиры. Если был оформлен договор, в котором были четко прописаны обстоятельства, при которых возможно удержание предоплаты, то их нарушение ведет к тому, что предоплата может быть удержана целиком или полностью.
Во втором, наиболее распространенном случае, в котором обычно не возвращают предоплату или её часть, когда заказ товаров произведен через магазин. В этом случае предоплата представляет собой компенсацию убытков, которые может понести продавец. При этом условия, при которых предоплата не возвращается, обычно прописаны в правилах работы торговой организации, о чем покупателя должны предупредить обязательно.
Ну, и последний наиболее встречающийся случай, когда предоплату не вернут точно, – заказ услуг. Если исполнитель закупил материалы и инструмент для выполнения вашего заказа, то деньги вам вернут вряд ли. Но при этом нужно помнить очень важную вещь: удержать предоплату могут только в том случае, если об этом вас предупредили заранее.
Нарушения сделки считаются существенными, если повлекли за собой причинение значительного ущерба другой стороне. Такой случай считается подходящим для расторжения договора одной из сторон. Часто проблема появляется до начала работ, это позволяет выплатить аванс в полном объеме, и действие договора прекращается. Однако, заключая договор, стороны могут сделать оговорку, что при расторжении договорных обязательств уплаченный аванс не подлежит возврату не при каких условиях. Это, конечно, представляет выгоду только для исполнителя и отчасти развязывает руки недобросовестным гражданам. А вот заказчик вполне может потерять свои средства, выплаченные в виде аванса. В этом случае даже суд будет на стороне исполнителя. Третьим лицам возврат оформляется в случае, если такой пункт обозначен в договоре.
Если невыполнение обязательств произошло по вине исполнителя, заказчик может затребовать возврата аванса, расторжения договора и возмещения убытков (при наличии доказательств).
Часто сумма аванса используется исполнителем для подготовки к оказанию услуги: закупаются материалы, инвентарь. Так как заказчик может в любое время расторгнуть договор, оплатив исполнителю понесенные расходы (статья №782 ГК РФ), то в этом случае могут быть следующие варианты развития событий:
- аванс равняется сумме, потраченной на подготовку, соответственно, исполнитель не возвращает аванс;
- аванс превышает расходы, в таком случае исполнитель обязан вернуть разницу;
- сумма, которую израсходовал на подготовку исполнитель, превышает размер аванса, в таком случае заказчик должен доплатить исполнителю.
Все расходы исполнитель должен подтвердить документально.
Нередко такие споры не решаются мирным путем, в таком случае составляется досудебная претензия, в которой необходимо отразить такие моменты, как:
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- финансовые требования ко второй стороне;
- сроки их выполнения;
- последствия, если требования не будут выполнены.
Если подача досудебной претензии не принесла своих плодов, спор переходит в суд. Для этого исковое заявление подается в судебный участок по месту регистрации организации-ответчика.
Возврат аванса при расторжении договора подряда
Если расторгается договора подряда, то возврат аванса также возможен. При очевидной ситуации, когда подрядчик даже не приступил к работе, аванс возвращается в полном объеме. Однако довольно часто договор расторгается уже тогда, когда подрядчик уже выполнил часть работ. И причиной расторжения договора может выступать как раз качество выполненных работ. В этом случае заказчик также вправе требовать от подрядчика выплаты аванса в полном объеме. Кроме того, в случае доказательства вины подрядчика, заказчик вправе также требовать уплату неустойки за нарушение обязательств по договору. Подрядчик должен будет выплатить все суммы, полученные от заказчика по договору, за минусом стоимости выполненных работ, имеющих документальное подтверждение актами приема-передачи. Также должен быть соблюден срок возврата денежных средств.
Аванс возвращается в случае задержки поставки
Организация подала иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения в размере 10 млн рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 400 тыс. рублей.
Истец указал, что в предусмотренные договорами сроки поставщик от исполнения своих обязательств по поставке транспортных средств стал уклоняться, однако просил организацию продлить срок поставки, ссылаясь на действия третьих лиц.
В соответствии с условиями договора и руководствуясь ст. 450.1 ГК РФ, покупатель уведомил продавца об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть аванс. Затем обратился в суд.
Поставщик, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании расходов на поставку товара, неустойки и процентов, указав, что со стороны организации имеется нарушение срока оплаты машин, тогда как поставщик понес существенные финансовые убытки, связанные с хранением автомобилей в течение длительного периода и выполнением регламентных работ на них.
Суд решил, что иск организации подлежит удовлетворению, поскольку истцом представлены платежные поручения об уплате авансовых платежей, уведомления об отказе от исполнения договоров, а ответчиком не представлены доказательства возврата аванса либо поставки товара.
Во встречном иске суды отказали, поскольку поставщик не доказал факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями организации.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 № Ф05-6686/2017.