Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в законе о перепланировке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Что считается перепланировкой?
В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:
- изменение местоположения дверей в несущих стенах;
- увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
- изменение местоположений перегородок;
- соединение кухни с гостиной;
- объединение ванной и туалета;
- соединение нескольких квартир в одну;
- создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
- объединение комнат;
- установка встроенного шкафа на всю стену;
- соединение балкона с жилой комнатой;
- соединение лоджий.
Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону
Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.
Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.
Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:
- Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.
А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.
- Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
- Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
- Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.
Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.
Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.
В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.
- Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.
К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.
Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.
- Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.
Чем грозит незаконная перепланировка
Если хозяин квартиры не согласует перепланировку или сделает ее с нарушением установленных правил, он нарушит закон. Это влечет целый ряд неприятных последствий:
Штраф. Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет.
Возврат квартиры в прежнее состояние. Если перепланировка сделана с нарушением строительных и санитарных норм, узаконить ее не получается. Даже после уплаты штрафа. Придется переделывать ремонт и возвращать квартиру в прежнее состояние. Хозяин квартиры все это делает за свой счет.
Суд. Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она подаст в суд. Помимо того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, придется оплатить все судебные издержки. Еще суд может назначить дополнительный штраф за невыполнение его решения — астрент. Если затянуть с ремонтом, придется платить этот штраф за каждый день просрочки. Кроме того, приставы могут запретить выезд из страны на время, пока решение суда не исполнено. Даже если поездка нужна по уважительной причине, выехать не получится.
Проблемы при продаже. Если продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой, цена будет ниже, чем у таких же квартир без проблем с документами. Дело в том, что перепланировку в любом случае придется или узаконивать, или устранять. Только это ляжет на плечи покупателей. Поэтому цену они снизят. Быстро узаконить перепланировку перед продажей тоже не получается, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.
Ответственность за незаконную перепланировку
За перепланировку квартиры без разрешения действующим законом установлены следующие штрафы (диапазон в тыс. р.):
- 1-1,55 (2-2,5) – частным лицам при выполнении работ в жилом доме (квартире МКД);
- 40-50 – компаниям, которые сделали ремонт без разрешения собственника.
Ограниченный размер штрафов за перепланировку квартиры не следует воспринимать как аргумент для возможных правонарушений. Реальная ответственность за самовольную перепланировку намного больше. Кроме штрафа, закон обязывает устранить выявленные ошибки или принимает следующие решения:
- принудительная продажа объекта недвижимости на открытом аукционе;
- расторжение договора социального найма с выселением и выпиской жильцов.
Полученные после проведения торгов деньги используют для устранения недостатков. Остаток передают бывшему собственнику.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Что такое перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.
«Перепланировкой считаются работы по демонтажу окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, когда ее присоединяют к площади комнаты», — говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров.
В чем разница между балконом и лоджией
Балкон — это выносная конструкция с собственными стенами, полом и потолком. Лоджия — это встроенная конструкция, она ограничена с трех сторон стенами жилого дома.
Что еще считается перепланировкой:
— Перенос, изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
— Устройство несущих стен.
— Устройство проемов в перекрытиях, несущих стенах.
— Объединение или разделение обособленных помещений.
— Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
— Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
— Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
— Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.
— Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
— Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
— Устройство антресоли площадью более 40 процентов площади помещения.
— Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который является объектом культурного наследия.
— Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
Список работ, которые можно проводить без разрешения:
-
косметический ремонт;
-
замена материалов балконов или лоджий;
-
установка кондиционеров и антенн;
-
смена напольного покрытия без влияния на толщину несущих перекрытий;
-
установка бытовой техники и встроенной мебели;
-
смена дверей, оконных рам, застекление балкона или лоджии без увеличения проёмов;
-
замена сантехники, газовой плиты на такую же, и отопительного оборудования, но при условии, что коммуникации остаются на старом месте;
-
возводить в квартире перегородки из гипсокартона или панелей из стекла, дерева и пластика.
Виды работ, на которые требуется разрешение вышестоящих органов:
-
смена газового оборудования на электрическое и наоборот;
-
проведение работ, влияющих на общедомовую сеть отопления;
-
перенос межкомнатных перегородок;
-
совмещение ванной и туалета;
-
изменение размещения дверных и оконных проёмов, а также увеличение или уменьшение их числа;
-
увеличение площади комнаты за счёт кладовки или лоджии.
Что считается перепланировкой?
В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:
- изменение местоположения дверей в несущих стенах;
- увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
- изменение местоположений перегородок;
- соединение кухни с гостиной;
- объединение ванной и туалета;
- соединение нескольких квартир в одну;
- создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
- объединение комнат;
- установка встроенного шкафа на всю стену;
- соединение балкона с жилой комнатой;
- соединение лоджий.
На проведение любого вида работ из вышеперечисленных необходимо получить разрешение. Перепланировка квартиры чаще всего проводится с целью увеличить комфортность жилья, создать удобства, расширить жилую площадь.