Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую перепланировку можно делать без разрешения, а какую придется согласовывать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
О каких работах нужно уведомлять после их завершения
Перед началом работ проверьте в техническом паспорте, не затрагивают ли они несущие стены — это запрещено. Если паспорта нет, его можно заказать в МФЦ или в управляющей компании.
Вот что можно делать без согласования:
- Пробить дополнительные дверные проемы и проходы в ненесущих стенах. Проходы — не полноценный снос стены, а создание, например, арки.
- Сделать автономный теплый пол, если в доме перекрытия железобетонные. Если в доме деревянные перекрытия, без согласования нагружать цементом полы нельзя.
- Объединить комнаты с коридором или другими нежилыми помещениями. Исключение — нельзя объединять жилую комнату с кухней, если она газифицирована. Это можно сделать только после демонтажа газовой плиты специалистами и установки электрической плиты.
планирование Перепланировки квартиры
Изменения для последующего внесения в технический паспорт делаются по эскизу или проекту. По эскизу возможна разработка проекта для уничтожения несущих перегородок. Исключением считаются перегородки между квартирами. В эскизе можно прописать устройство проемов, заделку существующего дверного проема, установку новых перегородок (при условии, что на перекрытия не увеличится нагрузка) и дополнительного инженерного оборудования.
При составлении и согласовании основательного проекта перепланировки квартиры, в конструкции могут выноситься следующие изменения:
— Устройство проема в несущей стене и межквартирной перегородке.
— Создание проемов в перекрытиях и устройство внутренних лестниц, при объединении двух квартир по вертикали.
— Изменение конструкции полов, установка перегородок, из-за которых увеличивается нагрузка на несущие стены.
Что такое перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.
«Перепланировкой считаются работы по демонтажу окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, когда ее присоединяют к площади комнаты», — говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров.
В чем разница между балконом и лоджией
Балкон — это выносная конструкция с собственными стенами, полом и потолком. Лоджия — это встроенная конструкция, она ограничена с трех сторон стенами жилого дома.
Что еще считается перепланировкой:
— Перенос, изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
— Устройство несущих стен.
— Устройство проемов в перекрытиях, несущих стенах.
— Объединение или разделение обособленных помещений.
— Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
— Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
— Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
— Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.
— Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
— Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
— Устройство антресоли площадью более 40 процентов площади помещения.
— Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который является объектом культурного наследия.
— Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
Что не нужно согласовывать
Не требуют согласования работы по текущему ремонту, которые не подпадают под критерии перепланировки и переустройства, говорит Андрей Мисаров. Среди них:
— замена электропроводки, не требующая штробления;
— монтаж трубопровода для ванной или туалета;
— выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски, покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия;
— монтаж новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
— косметическая отделка помещения, монтаж или снятие шкафов встроенного типа.
«Без согласования можно сделать отделочный ремонт помещений, сменить напольное покрытие, остеклить лоджию или балкон, а также установить кондиционер или антенну, — говорит эксперт. — Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам. Собственникам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, для замены окон, установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа».
Пошаговая инструкция согласованной перепланировки:
1. Подготовить проект перепланировки.
2. Подать заявление на перепланировку с необходимыми документами.
3. Получить разрешение на перепланировку.
4. Провести перепланировку.
5. Подать заявление на оформление акта приемочной комиссии. Комиссия обследует помещение и подпишет акт.
6. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры с учетом перепланировки или переустройства.
7. Подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о внесении сведений в ЕГРН.
8. Получить выписку из ЕГРН.
Заключение. От зарождения идеи — к ее воплощению
Многие собственники находят варианты перепланировки в свободном доступе и вызывают ремонтную бригаду, предлагая все сделать «вот как на картинке». Если рабочие имеют опыт подобной перепланировки, они быстро выполнят все работы. Но нередко бывает так, что обновленное жилье оказывается не столь удобным, как казалось, соседи жалуются, а узаконить перепланировку наиболее легким способом не представляется возможным.
Таким образом, проект (в идеале с визуализацией), нужен, в первую очередь, самим собственникам жилья. Если ответственные лица отказали в разрешении на перепланировку, стоит вчитаться в их аргументы и решить, стоит ли добиваться своего в судебном порядке. Иногда, все же, наиболее логичным решением остается принять возражения при создании нового проекта, в котором учтено все, чего требуют законодатели.
Что является перепланировкой?
Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.
- Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
- Перенос двери считается перепланировкой квартиры?
Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.
Другие варианты:
- если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
- когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Изменения, которые необходимо согласовывать
Некоторые ремонтно-строительные мероприятия должны в обязательном порядке согласовываться с контролирующими инстанциями. Например, в случае пристройки нового балкона на верхних этажах без проверки и разрешения — это может привести к его дальнейшему обрушению.
Также нельзя самостоятельно углублять подвальное помещения для увеличения высоты комнаты – это может стать катализатором разрушения фундамента. Что касается сноса стен без согласования, то это может привести к обвалу всего здания. Все вышеперечисленное говорит о том, что серьезные работы предусматривают согласование с жилищной комиссией.
Важно помнить о том, что утаить совершенные мероприятия не удастся в силу того, что любые непродуманные действия обязательно нарушат целостность здания, что будет обнаружено соседями. Из-за этого на гражданина может быть наложен серьезный административный штраф и даже уголовные санкции.