Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Различия онлайн-собрания от классической заочной формы
Заочная форма в классическом своем проявлении предусматривает голосование собственников путем заполнения бюллетеней и передачи их в материальной (письменной) форме в место, указанное в уведомлении о проведении собрания (ст. 47 ЖК РФ).
В онлайн-собрании появляется механизм голосования, который позволяет голосовать, не выходя из дома без передачи письменного решения. Реализует такую возможность посредством Системы (ст. 47.1 ЖК РФ), которая используется для:
-
размещения уведомления о собрании, решений собственников, итогов голосования;
-
хранения протоколов собраний;
-
размещения электронных образов решений собственников;
-
осуществления голосования по вопросам повестки дня.
При онлайн-собрании собственники могут голосовать как через Систему, так и посредством заполнения письменного решения, поэтому довод о наличии большего количества собственников пенсионного возраста, которые не смогут проголосовать через Систему ввиду объективных причин, несостоятелен и такие собственники могут проголосовать как обычно.
Где и как получить эти документы?
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Инициируйте проведение общего собрания собственников
Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания.
Внеочередное общее собрание может быть созвано:
— по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
— по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
— по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
— управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам
Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Решения общего собрания в форме заочного голосования, проведенного с использованием информационной системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в данной системе в течение часа после окончания голосования (п. 3.25 Порядка N 115-ПП).
Обратите внимание! Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Какие вопросы могут решаться
В ч. 2 стат. 44 ЖК РФ сказано, что орган управления МКД вправе принимать решения по следующим вопросам:
- проведение реконструкции МКД;
- строительство хозпостроек и иных сооружений, относящихся к МКД;
- организация капремонта общего имущества;
- выбор метода формирования фонда капремонта – “общий котел” или специальный счет;
- установление взноса на капремонт больше установленного регионом минимального значения;
- взятие кредита или займа на проведение капремонта;
- установление сервитута на участок, на котором расположен МКД;
- организация благоустройства земельного участка;
- заключение контрактов на пользование иными лицами, кроме собственников квартир, общим имуществом;
- выбор метода управления МКД – управляющая компания, ТСЖ или непосредственное управление;
- другие вопросы.
Можно ли оспорить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
Очень часто, чтобы принять то и иное решение в пользу управляющей компании или её руководителя происходит фальсификация протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. Протокол с нарисованными решениями вывешивается на доске информации (или даже не вывешивается) и о дополнительных сборах собственники уже узнают из квитанций об оплате за жилищно-коммунальные услуги. Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома происходит только в судебных органах, где оспаривается не сам протокол, а факт проведения общего собрания. А протокол общего собрания многоквартирного дома является одним из связующих звеньев того, что собрание было проведено незаконно. В первую очередь при оспаривании необходимо указать на те моменты, где протокол вообще составлен неправильно, не в соответствии с приказом Минстроя. Наличие ошибок в нём может привести к признанию его недействительным. Самым главным же моментом в судебных тяжбах является доказательная база по собственникам, которые приняли участие в голосовании или не приняли, а также их голосования по каждому пункту повестки дня. Доказывать, что была произведена подделка протокола общего собрания собственников многоквартирного дома достаточно тяжело, тем более, что пока Вы судитесь по одному протоколу, противники могу провести ещё одно такое же собрание на следующий день.
Алгоритм проведения собрания
Чтобы соблюсти законность интересов собственников жилья, при проведении собрания следует придерживаться определенных пунктов.
- Собрание организуется по инициативе. Ежегодные проводятся во 2 квартале года после отчетного. Внеочередное может состояться по инициативе управляющей организации, правления ТСЖ (если оно выбрано), любого из собственников.
- Подготовка и оповещение. Сначала необходимо определиться с перечнем вопросов, выносящихся на повестку дня, определить председателя, секретаря собрания, а также счетную комиссию. Затем оформить ряд документов:
- информационное сообщение,
- реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме,
- формы, где будут отражены вопросы для голосования и решение,
- бланки протокола.
Абсолютно все владельцы помещений должны быть извещены заранее о предстоящем собрании в срок не менее 10 дней. Способ оповещения может быть любым: объявлением на видном месте, вручением под роспись, заказным письмом. В нем должно быть изложено, где и когда планируется проведение, вопросы повестки дня и материалы, подготовленные для жильцов. Если выбрана форма заочная, то обязательно указывается дата окончания приема голосов и адрес.
- Проведение мероприятия. При очной форме происходит регистрация присутствующих. Если кворум имеется, приступают к обсуждению оговоренных ранее вопросов, изменять повестку дня нельзя. При заочной форме сдаются заполненные бланки.
- Оформление результатов в виде протокола.
- Оповещение собственников о принятом решении.
Как организовать собрание
Примерная инструкция по организации общего собрания собственников помещений МКД:
- Выберите инициатора.
- Подготовьте документацию общего собрания.
- Сообщите о проведении общего собрания собственникам.
- Проведите общее собрания в выбранной форме (очно, заочно, очно-заочно).
- Оформите результаты голосования.
- Уведомите о результатах ОСС собственников и заинтересованных лиц
- Направьте необходимую документов в орган жилищного надзора (ГЖИ).
- Обязательно сохраните документацию.
Какие документы понадобятся для подготовки к проведению общего собрания? Список примерно следующий:
- Список (реестр) собственников помещений МКД.
- Текст сообщения о проведении общего собрания собственников.
- Бланки решений собственников.
- Листы регистрации.
Где и как найти эти документы?
- Реестр собственников помещений
Он нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Реестр должен включать сведения о собственниках помещений конкретного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Где получить?
Какие вопросы решаются на общем собрании
Общее собрание жильцов с правом голоса решает:
- Кто будет управлять домом. В доме может быть создано правление жильцов, ТСЖ или ЖСК. Управлять может уполномоченная к этому фирма — УО.
- Когда, кем и на какие средства проводить реконструкцию, ремонт и иные строительные работы в доме. Так, на общем сборе постановляют, когда ремонтировать крышу, где закупать материалы для восстановления фасада, как будет оформлена детская площадка.
- Как может быть использован. Земля, вокруг дома может быть отдана для разбития на ней клумб или использована для создания парковки.
- На каких условиях общее имущество будет передано третьим лицам. Сообща выбирают арендатора, устанавливают размер арендной платы, определяют, куда направить вырученные средства.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Как проводится заочное голосование?
Порядок проведения заочного опроса строго регламентирован нормами законодательства. Несоблюдение этого порядка будет признано в суде основанием для отмены принятого на таком собрании решения.
Сообщение о проведении заочного голосования обычно объявляется сразу же после неудачной попытки очного сбора. Если первый раз кворум не был собран, второй раз пробовать проводить собрание в очной форме нецелесообразно.
Заочная форма голосования намного удобнее для самих собственников квартир. Проводятся такие собрания в бумажной или электронной форме через ГИС ЖКХ.
Причём на голосование в заочной форме отводится определенный период, достаточный для того, чтобы спокойно обдумать рассматриваемый вопрос без давления со стороны других собственников.
В очном голосовании некоторые жильцы могут активно выражать свою позицию, тем самым склоняя к своему решению других жильцов. Заочная форма с этой стороны является более справедливой и непубличной.
Какие материалы надо подготовить собственникам для ознакомления перед проведением общего собрания?
Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС. Например, при принятии решения о выборе управляющей компании необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании — количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой компании, а также и другую информацию. Или в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30-50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ в старых и малоквартирных МКД вполне успешно работают.
Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.
В сообщении о собрании также целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.
С чего начинается процесс организации собрания собственников?
Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома — сначала нужно провести ее заседание. На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения. Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», — как говорится в жилищном кодексе.
Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:
- форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
- место и время его проведения;
- перечень вопросов, которые планируется обсудить.
При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.