Что такое самовольная постройка?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое самовольная постройка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.

О ПРИЗНАНИИ СТРОЕНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ И ПРИВЕДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СООТВЕТСТВИЕ С ВИДОМ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 10 ЯНВАРЯ 2019 Г. N 305-ЭС18-18641)

Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ ГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы (далее — АС ГМ) с иском к Обществу с вышеуказанными требованиями.

Решением Арбитражного суда Московской области (далее — АС МО), оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (далее — 9 ААС) и Постановлением Арбитражного суда Московского округа (далее — АС округа), в удовлетворении иска отказано.

Материалами дела установлено, что общество является собственником жилого дома. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок также принадлежит ответчику на праве собственности. Спорный объект недвижимости представляет собой двухподъездный, четырехэтажный с подвальным этажом дом площадью застройки 240 кв. м и используется в качестве гостиницы.

ДГИ ГМ в обоснование заявленных требований указал, что объект обладает признаками многоквартирного дома, а вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, для индивидуального жилищного строительства и объект размещен при отсутствии разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в материалы дела не представлено заключение уполномоченного органа о проведенной экспертизе проектной документации, результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации; не представлены и доказательства того, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались ст. 222 ГК РФ и исходили из отсутствия оснований для признания принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости самовольной постройкой. При этом суды установили, что спорный объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

Департамент обращает внимание, что в соответствии со сведениями, содержащимися в ГРН (государственном реестре недвижимости), спорный земельный участок имеет назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Между тем на данном земельной участке располагается 4-этажная гостиница, назначение — специализированный жилой фонд. Заявитель полагает, что гостиница не относится к жилым помещениям и разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.

Поскольку доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

На момент написания настоящей статьи рассматриваемое дело не имеет итогового акта Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в открытом доступе и, возможно, еще не рассмотрено коллегией.

Однако уже сейчас можно сделать определенные промежуточные выводы по данному делу:

1. Признак ст. 222 ГК РФ о разрешенном использовании земельного участка, которому должна соответствовать возведенная постройка, указан первым, а значит, законодатель изначально определил его одним из главных признаков, при несоблюдении которого объект капитального строительства может быть признан самовольным.
2. В случае если разрешенное использование земельного участка указано как индивидуальное жилищное строительство, нельзя на таком участке возводить объекты капитального строительства, не отвечающие признакам ИЖС.
3. Необходимо понимать, что к объектам капитального строительства, являющимся источником дохода в предпринимательской деятельности и возведенным в нарушение законодательно установленного порядка, государство обоснованно имеет повышенное внимание.
4. Такие объекты недвижимости не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.

О ПРИЗНАНИИ ЗДАНИЙ САМОВОЛЬНЫМИ ПОСТРОЙКАМИ И ОБЯЗАНИИ ОТВЕТЧИКА ОСУЩЕСТВИТЬ ИХ СНОС (Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 307-ЭС18-15986)

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.

Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем отказали в удовлетворении требований.

Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.

Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:

1. Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
2. В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст. 51 ГрК РФ, которая исключает объекты некапитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Снос самовольной постройки во внесудебном порядке

В судебном порядке сноса самовольной постройки ничего не изменилось. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Пунктом 22 Постановления № 10/22 установлено, что требовать сноса самовольной постройки в судебном порядке имеют право:

• собственник земельного участка;
• субъект иного вещного права на земельный участок;
• законный владелец земельного участка;
• лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
• прокурор (в публичных интересах);
• уполномоченный орган в соответствии с федеральным законом.

С 1 сентября 2015 г. в действие введен п. 4 ст. 222 ГК РФ, устанавливающий порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке. Такой снос осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.

Условием для принятия такого решения является создание или возведение постройки на земельном участке:

• не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
• этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования,
• либо земельный участок расположен в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Порядок сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления приведен на схеме (кликните на нее для увеличения).

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Аналитика законодательства

Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба

Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли

О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору

Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО)

Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета)

Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов

Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:

Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта

Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию

Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)

Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора

Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания

Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

Иск подается:

— в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
— арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

Последствия признания незаконным разрешения на строительство…

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (здание автомойки).

На основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, предприниматель возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям ст. ст. 46, 47 ВК РФ, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством РФ.

О государственной регистрации права собственности Регистрация права собственности — это не панацея

Открытое акционерное общество (собственник земельного участка) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о сносе возведенного ответчиком здания. Истец обосновал свое требование тем, что спорное здание является самовольной постройкой, так как создано на принадлежащем ему земельном участке без его согласия, и представил доказательства того, что ответчик не обладал и не обладает каким-либо правом на этот участок. По мнению истца, в силу положений ст. 222 ГК РФ право собственности ответчика на указанное здание не могло возникнуть и быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр).

Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждено сооружение спорной постройки без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой, следовательно, право собственности на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

К тому же суд апелляционной инстанции отметил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Стоит отметить, что судьи и ранее придерживались аналогичной точки зрения: см., например, Постановления ФАС ЗСО от 14.05.2010 по делу N А45-12874/2009, ФАС СКО от 22.01.2010 по делу N А63-5004/2009 и Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 N 13460/05.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр. Учитывая, что право собственности ответчика на спорное здание было зарегистрировано, суд апелляционной инстанции направил копию постановления в регистрирующий орган для внесения в Реестр соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ ).

Как осуществляется незаконное завладение землей

Граждане могут разными способами присваивать себе чужие земельные наделы. Объектами их посягательств становятся как приватные территории, так и общественные аграрные угодья. К примеру, кем-то из соседей осуществляется самовольная постройка с захватом земли общего пользования. Построив на ней сооружения для личных целей, нарушитель сужает проезд к участкам других землевладельцев и попирает их право на беспрепятственный доступ транспорта к дому.

Землевладельцы, права которых были нарушены, сообщают о действиях захватчиков в органы местной власти, а те реагируют на них соответствующим образом.

Самовольное присвоение земель, находящихся в собственности других граждан, случается значительно реже, чем самозахват земли общего пользования, поскольку такие случаи устанавливаются очень быстро и могут быть оспорены в судебном порядке.

В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика

Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

• реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
• сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);

• отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);

• СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
• СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);

Зачем нужна легализация самостроя

1. Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.

2. Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.

Понятие и признаки самовольной постройки

Базовое понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Это объект недвижимости (здание, сооружение или другое строение), обладающий хотя бы одним из нижеперечисленных качеств:

• земельный участок, на котором возведен объект, не был предоставлен застройщику в установленном порядке;
• разрешенное использование земли не допускает строительство на ней данного объекта;
• объект создан без получения на это необходимых разрешений;
• строительство проведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как признать право собственности на самовольную постройку в суде?

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что для признания права собственности истец должен представить в суд документы, доказывающие, что строение находится в пределах его земельного участка истца, соответствует строительным, градостроительным, инженерным, санитарно-техническим и пожарным нормам, интересы соседей и других лиц не нарушаяются.

Для признания права собственности на самострой следует обращаться в суд только в случае невозможности получить правоустанавливающие документы на возведённое строение в нормативно установленном для этого порядке. Верховный Суд РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав, в целях обхода норм регистрации объектов недвижимости.

Признать право собственности можно не только на возведённое с нуля строение, но и на реконструированное. Однако это правило не распространяется на перепланировки и переустройства строений.

Например, если вы пристроили к своему дачному домику пару комнат, можно обратиться с иском в суд о признании права собственности на дом целиком, а не только на новые помещения. Но если вы просто поставили несколько перегородок и из двух комнат у вас появилось четыре, это не будет считаться реконструкцией.

Верховный Суд РФ ранее разъяснял, что отсутствие разрешения на строительство не может быть принято судом, рассматривающим дело, в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Задачей суда является установить, предпринимал ли инициатор строительства надлежащие меры к его легализации, например, получал ли разрешение на строительство, пытался ли ввести здание в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче необходимых документов.

Иск будет подлежать удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Только отсутствие данных документов препятствует регистрации, больше никаких нарушений судом не установлено.

Будьте внимательны, непредставление при подаче иска документов, подтверждающих что вы принимали меры по получению разрешений на строительство, по вводу строения в эксплуатацию, является основанием для оставления вашего иска без движения. Об этом судья вынесет определение, в котором назначит срок для исправления недостатков.

Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом

В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.

Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.

Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.

• Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
• Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
• Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
• Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
• Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
• Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.

Похожие записи:

• Повышение пенсии инвалидам 1, 2 и 3 группы и индексация ЕДВ в 2023 году
• Состав автомобильной аптечки в 2023 году: какой она должна быть?
• Внесение изменений в учредительные документы юридического лица