Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обременение на квартиру — что это?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.
Пять мифов о страховании при получении ипотеки
Важно! Перед тем, как подписать договор, внимательно изучите его. Страховые часто любят прописывать дополнительные условия. Если их не выполнить, то можно лишиться гарантий. Например, ограничить сроки обращения к страховщикам после наступления страхового случая.
В договоре также указывается сумма, которую вам возместят в случае наступления страхового случая. Ее размер не зависит от цифры, которая указана в договоре купли-продажи, но сумма должна быть равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. Но на практике выходит примерно на 5-10% ниже.
В среднем стоимость самого полиса страхования составляет примерно 0,3% от рыночной стоимости жилья. Но кроме этого она зависит от срока, на который будет застрахована квартира. Обычно первый год самый затратный. Чаще всего страховой договор заключают на три года. А также цена полиса зависит от вероятности наступления страховых случаев. Чем больше рисков, тем выше будет стоимость полиса.
С этого момента договор титульного страхования начинает действовать. Выплаты денег, если наступает страховой случай, страховая производит в соответствии с договором. Свои деньги пострадавший покупатель может получить через один или три месяца после обращения в страховую. Либо после завершения судебного решения.
Текст: Ксения Антонова
Наличие обременения создает собственнику существенные трудности, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей имущества. При залоге недвижимости ее владелец добровольно принимает на себя какое-то финансовое обязательство, в качестве гарантии его исполнения выступает жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира находится в залоге и считается обремененной, объясняет президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.
B oбщeм cмыcлe oбpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГК PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт.
Oбpeмeнeниe — этo paзнoвиднocть apecтa имyщecтвa или нeдвижимocти. Пo cyти, нaклaдывaeтcя лимит oпpeдeлeнныx дeйcтвий, кoтopыe кaким-либo oбpaзoм cвязaны c пoмeщeниeм.
Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.
Покупка у заемщика с согласия банка
При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.
Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.
Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.
Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.
Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Нестраховые случаи титульного страхования
Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:
- Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
- Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
- Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
- Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
- Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
- Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.
Какие преимущества дает ипотечное страхование?
Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.
Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Страхование предмета залога — что положено по закону
Тесная связка понятий «имущество» и «страхование» ясна для каждого, кто имеет возможность распоряжаться собственностью и знает, какими душевными переживаниями и материальными расходами чревата ее порча или утрата.
Поэтому само по себе требование одновременно с квартирой приобрести еще и страхование залога по ипотечному кредиту протеста не вызывает. Другой вопрос – более щекотливый: почему я, неся бремя ипотечного кредита, должен дополнительно оплачивать сделку, все выгоды по которой получает банк? Ведь квартиру, находящуюся в залоге, можно считать своей собственностью лишь с определенной долей условности. В таком рассуждении есть определенный резон, тем более что и представители банка, и страховщики не горят желанием давать подробные объяснения, ограничиваясь лаконичным: «так положено».
Снятие обременения после выплаты материнского капитала
Снятие обременения по ипотеке, оформленной с материнским капиталом, осуществляется в стандартном порядке. Денежные средства, положенные в рамках субсидии, позволяют заемщику досрочно частично или полностью погасить задолженность. Соответственно, вывести жилье из-под залога можно раньше. Для этого необходимо внести средства материнского капитала в рамках досрочного погашения и запросить в кредитной организации справку об отсутствии долга. После сбора документов для снятия обременения заемщику следует обратиться в Росреестр или МФЦ. Важно отметить, что в течение шести месяцев после закрытия ипотечного кредита с использованием маткапитала родители обязаны выделить в купленной квартире доли несовершеннолетним детям.
Снятие обременения по ипотеке является заключительным этапом кредитования. Оно открывает возможность распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Если квартира или дом не выведен из-под залога, владелец не сможет продать, оформить дарственную или даже завещать объект. Если по каким-либо причинам заемщик не имеет возможности самостоятельно снять обременение, то он вправе составить доверенность.
Не стоит забывать, что при подаче заявления можно столкнуться с отказом в одобрении. Чаще он связан с незакрытым долгом перед банком, неполным пакетом документов, недостоверностью информации или наличием ошибок при оформлении. Проконсультируйтесь с кредитным менеджером или сотрудником МФЦ для уточнения деталей, перечня необходимых справок и порядка снятия обременения с ипотечной квартиры или дома.
Крайне распространенной практикой являются случаи, когда заемщику настойчиво предлагают застраховать жизнь в дочерней страховой компании банка.
Любой заемщик должен знать, что такое требование является незаконным.
И он вправе застраховать жизнь и здоровье в любой аккредитованной в банке страховой компании.
И предоставить полученный полис страхования при подписании кредитного договора.
Зачастую стоимость страхования жизни в сторонних компаниях может быть намного ниже.
Также заемщик вправе сократить расходы на страхование жизни, выбрав только необходимые ему страховые случаи, а не заключать договор по всем пунктам соглашения.
Кроме того, перед заключением необходимо обратить внимание на условия соглашения, особенно на порядок выплат и исключения из страховых случаев.
Если правила страховщика, указанные в соглашении, не устраивают заемщика, можно дополнить или изменить их, подписав дополнительное соглашение к договору, либо вовсе обратиться в другую страховую компанию.
Перерасчет при досрочном погашении кредита
При досрочном закрытии ипотечного кредита заемщик имеет право на перерасчет и возврат оставшейся суммы выплаченных за страхование жизни средств.
Для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- кредит выплачен досрочно, то есть кредитный договор прекратил свое действие;
- страховой договор продолжает свое действие;
- в договоре не указано, что страховая премия остается у банка или страховщика.
Для перерасчета следует обратиться в офис компании-страховщика, в том числе и в тех случаях, когда полис был получен в банке.
Клиенту необходимо предоставить следующие документы:
- паспорт;
- письменное заявление на возврат;
- акт о закрытии кредита;
- реквизиты для перечисления средств.
Рекомендации покупателям
На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:
- тщательно проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о приобретаемой недвижимости;
- ознакомиться с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
- проводить все финансовые операции через банк;
- заверять важные документы у нотариуса;
- потребовать расписку при выдаче аванса;
- учесть все преимущества и недостатки сделки.
Схемы приобретения залоговой квартиры
Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:
1. Продажа с погашением кредита покупателем
Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;
2. Договор купли-продажи с участием банка
Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;
3. Продажа через смену залогодателя
Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.
По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя
Что означает обременение
Обременение означает наложение запрета на совершение любых действий с недвижимостью. Ограничения оговариваются в договоре купли-продажи. Обременение может быть установлено независимо от собственника. Нельзя ни купить, ни продать квартиру, так как на любые сделки банком накладывается запрет вплоть до момента выплаты ему кредита. Существуют разные виды обременения.
- Залог — осуществляется по согласию собственника. Например, при необходимости погасить долг за квартиру, которая находится в залоге у банка.
- Арест — вынужденная мера обременения. Вопрос о его снятии решается только судом, который может вынести решение о конфискации недвижимости и возврате ее с необходимостью оплатить штраф.
- Аренда — дает право пользоваться имуществом на оговоренный срок.
Обременение действует до тех пор, пока заемщик не выполнит все пункты договора и не выплатит кредит. На практике процесс выплаты кредита может затянуться на долгие годы, значит, и обременение в отношении недвижимости в этот период будет действовать. После того как внесен последний взнос по ипотеке, гражданин имеет право требовать у банка письменное подтверждение того, что условия договора им выполнены.
К письму прилагается выписка из ссудного счета о полном погашении ипотечного кредита. Обременение снимается в Росреестре, а банк со своей стороны должен подготовить для этого соответствующие документы на основании тех, которые предоставляет клиент:
- документы на недвижимость;
- заявление с просьбой о снятии обременения;
- паспорт заемщика и квитанция об уплате налогов.
Как свести к минимуму риски при покупке обремененной квартиры
Во избежание рисков финансовых потерь и возможности столкнуться с мошенниками при покупке квартиры, необходимо выполнить некоторые условия:
- проконсультироваться с юристом;
- привлечь грамотного риэлтора;
- получить выписку из Росреестра об истории сделок, которые числятся за квартирой, сведения о продавцах и покупателях;
- отследить, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы;
- проверить, оплачены ли коммунальные услуги.
Покупателя не должно пугать, что квартира обременена ипотекой, так как этот факт влияет на стоимость жилья. Участие банка в сделке по купле-продаже выгодно всем сторонам.
- Банк, выдавший кредит заемщику, заинтересован в том, чтобы помочь клиенту купить квартиру, находящуюся у него в залоге, так как это потенциальный плательщик по ипотечной задолженности за неплатежеспособного заемщика.
- Продавец вынужден пойти на это, так как ему необходимо закрыть долг перед банком и получить от покупателя заплаченные по ипотеке деньги.
- Покупатели стремятся купить обремененную квартиру, потому что это обойдется дешевле, чем приобрести недвижимость целиком.
Риск 1-й. Какая стоимость?
Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и с гарантией продать «нечистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей гипнотически, многие забывают, где обычно находится бесплатный сыр. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники (если квартира продается непосредственно через физических лиц), ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам. Например, родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение, или в связи с отъездом в другой город или за границу.
Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии. Например, «Инком +» или «Миэль 1». Название этих компаний схожи с названиями известных агентств с хорошей репутацией. Компания-дублер регистрируется в налоговой инспекции, снимает хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете дает объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от «известного» агентства недвижимости. На эту уловку и клюет покупатель. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем.
К сожалению, не все при приобретении жилья обращаются к специалистам. Многие верят в свои силы или в громкое имя компании, которая не может обмануть. Желание совершить «удачную» сделку по дешевке подхлестывается и самими мошенниками, внушающими покупателям, что на квартиру стоит очередь из желающих ее приобрести и уже готовых внести аванс.
В адвокатской практике не раз встречались ситуации, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять его на время для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых быстро становится известно правоохранительным органам. Это могут быть поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти и договоры социального найма и передачи квартиры, а также липовые инвестиционные договоры или другие документы.