Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖКХ в новостройке: когда и кому платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
Что делать с недостатками в общем имуществе
Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.
Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.
Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину. Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.
В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе. Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома. Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК. Если и так результата не будет, то идти в суд.
Управляющая компания минимум на первый год
После ввода дома в эксплуатацию у жильцов есть 20 дней, чтобы найти другую УК, если управляющая компания от застройщика их не устраивает. Чтобы заключить с ней договор, за должны проголосовать не менее 50% собственников. Для этого нужно провести общее собрание. После того, как новая УК будет выбрана и одобрена, старая доработает свой срок и «уйдет» из вашего дома. Если же жильцы не успевают выбрать УК за 20 дней, ее будет искать администрация на конкурсной основе.
При этом застройщик, скорее всего, будет уговаривать жильцов оставить УК, выбранную им. В этом случае имеет смысл внимательно изучить все условия и тарифы, почитать о компании отзывы – может быть, это действительно хороший вариант.
Чаще всего случается так, что жильцы не успевают сами выбрать УК и заключить договор, поэтому первый год работает назначенная со стороны – застройщиком или муниципалитетом.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
КАК ВЫБРАТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ ДЛЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Для управления многоквартирным домом жильцы могут выбрать управляющую компанию. Она будет отвечать за текущий и срочный ремонт, обслуживание общедомового имущества. Чтобы выбрать УК, нужно обратить внимание на наличие лицензии, отсутствие банкротства и отзывы жильцов домов, которые она уже обслуживает. От работы управляющей компании зависит комфорт, а зачастую и безопасность всех жильцов многоквартирного дома. Чем занимается управляющая компания и как ее можно выбрать? Рассказывают наши эксперты.
Чем занимается управляющая компания? Управляющая компания (УК) отвечает за функционирование всех коммуникаций в доме. Водопровод, электричество, вывоз мусора, сохранность всего общего имущества (и в том числе самого дома), работа лифтов – все это входит в обязанности управляющей компании. С управляющей компанией заключается договор, в котором должны быть прописаны ее обязанности.
Выбрать управляющую компанию или делать всё самим?
Что делать, если застройщик хочет оставить свою УК
Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:
- Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.
- Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
- Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.
Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.
Выбираем управляющую компанию – от застройщика или независимую
Уборка подъездов, вывоз мусора, охрана территории жилого комплекса – все эти, а также многие другие заботы ложатся на плечи управляющей компании. В новостройках, как правило, первый год после сдачи дома подобные услуги оказывает аффилированная с застройщиком фирма, а затем жильцы могут поменять ее, но стоит ли это делать?
Долгое время наличие собственной управляющей компании считалось привилегией девелоперов элитного сегмента.
Сегодня же пристальное внимание развитию данного направления бизнеса уделяют многие застройщики, так как это мощное конкурентное преимущество – в сущности покупатель получает не только квартиру, но и комплекс услуг.
Такая практика распространена в крупных строительных холдингах, которые в возводят многоэтажные жилые объекты, состоящие из нескольких корпусов.
Как и сколько раз можно поменять управляющую компанию многоквартирного дома: порядок действий, незаконная смена УП и его последствия
Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройкеЕсли возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).
Почему даже у управляющей компании от застройщика есть свои недостатки – и как вообще с ней примириться?
Итак, в худшем случае в лице управляющей компании от застройщика мы получаем исполнителя ленивого, но изворотливого; жадного, но пассивного; властного, но беззаботного. Этот исполнитель думает не о благополучии жильцов дома, а о том, как заработать на них больше денег. И ещё и не собирается никуда уходить, а хочет только продержаться на своём месте подольше. Не лучшая картина, не правда ли?
Объективности ради, краски на этой картине всё же несколько сгущены. Опытные застройщики, которые дорожат своей репутацией, делают качественное обслуживание своей отличительной чертой и ещё одним плюсиком в восприятии клиента. Все упомянутые выше страшные случаи упомянуты как раз потому, что случаются вовсе не сплошь и рядом – они поражают и иногда даже привлекают внимание общественности. Смена управляющей компании хоть и тяжела, но вполне возможна – надо только убедить соседей, что вам всем это нужно. Если управляющая компания действительно требует замены, сделать это должно быть легко.
Выбор управляющей компании застройщиком – далеко не редкость в Украине. Разумеется, всё оформляется от имени инвесторов (дольщиков) как их самостоятельное решение. УК могут быть «своими», а значит, часть прибыли получат «нужные» люди. Не исключено, впрочем, что организация действует и из соображений практичности, так как имущество в первозданном состоянии нужно вверить для дальнейшего обслуживания. Решение застройщика о выборе управляющей компании можно обжаловать, проведя учредительное собрание. Для этого желающих взять власть в свои руки должно быть не два, а три и больше. Но для эффективного взаимодействия потребуются правоустанавливающие документы на дом, ведь нужно знать точную площадь квартир, нежилых помещений, располагать планами коммуникаций.
Выбрать новостройку проще всего на сайте DOM.RIA: здесь собрано внушительное количество предложений от компаний. Долевое инвестирование в недвижимость обеспечивает более низкую стоимость квадратного метра, чем покупка жилья на вторичном рынке. На сайте DOM.RIA можно познать, как правильно выбрать застройщика в новостройке, ознакомиться с отзывами реальных людей.
- Объединение совладельцев многоквартирного дома может самостоятельно выбирать подрядчиков и исполнителей. Например, нанимать строительные компании для текущего ремонта или работников для уборки подъездов и придомовой территории. Если исполнитель плохо справляется со своими обязанностями, его всегда можно заменить.
- У ОСМД есть право получить придомовую территорию в собственность всех жильцов или взять ее в аренду. На территории можно реализовать различные проекты, в том числе и коммерческие – с целью получения прибыли и улучшения условий проживания.
- ОСМД могут участвовать в различных государственных и городских программах. Участие в таких программах позволяет существенно улучшить условия проживания с минимальным вложением со стороны жильцов.
- Жильцы сами определяют размер взносов. Расчеты производятся следующим образом: составляется смета и определяется фиксированная сумма на 1 квадратный метр площади. Эта сумма умножается на жилую площадь каждой квартиры, и таким образом определяется размер взносов со всех квартир в доме.
- Льготные категории граждан, проживающих в домах, в которых создано ОСМД, получают льготы в полном объеме.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий
Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:
- проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
- назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
- ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
- заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
- передача МКД по акту;
- передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.
Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.
Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.
Необходимые документы
Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:
- учредительные документы;
- выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
- информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
- копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
- перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
- перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
- проект договора на управление домом.
Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.
При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:
- протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
- протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
- проект договора на управление;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.
Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.
Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.