Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обременение объекта недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.
Ограничения на практике
1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.
2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.
3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.
4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.
5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.
6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.
Преимущества и недостатки обременений
Положительные или отрицательные стороны обременений зависят исключительно от каждого конкретного случая. Например:
- При покупке квартиры, находящейся в ипотеке, можно купить недвижимость по цене гораздо ниже рыночной.
- Например, в том случае, если на квартиру наложено обременение в виде ренты, то на нового владельца собственности будут возложены некоторые обязательства. Положительной такую недвижимость назвать нельзя однозначно. Сложность в том, что залогодержатель имеет право отменить договор при соблюдении определённых условий.
- Приобретение жилой недвижимости с прописанными в ней третьими лицами так же не сулит ничего хорошего, особенно если прописанные являются несовершеннолетними или недееспособными.
При продаже квартиры, переданной в аренду, смена собственников (арендодателей) не влечет прекращения договора в связи с чем арендаторы вправе проживать в помещении до окончания сроков аренды даже если новый собственник против.
При покупке квартиры о наличии такого обременения можно узнать из Росреестра, получив выписку на недвижимое имущество (при условии, что договор аренды заключен на срок более чем на один год).
Чтобы обезопасить себя от незарегистрированной аренды (заключенной на срок менее года) в договоре купли-продажи квартиры следует прописать гарантии со стороны продавца об отсутствии такого обременения.
При закрытии ипотечного кредита нужно снять обременение. Многие думают, что это происходит автоматически после закрытия долга перед банком. Это не так. И вопрос лучше решать сразу.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Снято ли обременение с квартиры
Снято ли обременение с квартиры ? То есть ограничены ли права владельца на отчуждение? Ответ на этот вопрос можно получить из выписки из ЕГРН.
- Выписка из ЕГРН — является единственным доказательством снятия (отсутствия) обременения.
- Ниже смотрите пример выписки из ЕГРН без обременений прав владельца ипотекой.
- Обратите внимание!
На этот объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность. Выделены три доли в праве собственности 15, 15 и 3/5.
- Причем доля 35 оформлена в совместную собственность супругов.
- Обременение можно зарегистрировать на любую долю или все доли в праве.
- В пункте 4 выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» по всем долям прописано: «не зарегистрировано».
- То есть на этой квартире нет обременений!
Обратите внимание: здесь представлена Выписка из ЕГРН на бумажном носителе. Стоит синяя печать Росреестра.
Получить достоверную информацию о снятии или отсутствии обременения так же можно из электронной выписки из ЕГРН, удостоверенной цифровой электронной подписью.
Как именно вводятся ограничения
По сути, совершать какие-то действия с недвижимостью, находящейся в обременении, владелец может только при согласии с третьей стороной, имеющей соответствующие права. К примеру, владелец дома, находящегося в залоге, может продать его или передать во временное пользование только при условии, что залогодержатель позволит ему это сделать, либо такой пункт указан в договоре.
В случае если человек отказывается платить по ипотеке, то банк может продать квартиру и покрыть долг, но согласно требованиям российского законодательства, кредитор может требовать у суда отсрочку сроком до 1 года, чтобы найти себе новое место жительства. Благодаря договору аренды владелец тоже частично ограничивается в правах — он не может продать квартиру, если арендатор соблюдает условия, вовремя делает платежи и не нарушает общественный порядок. Точнее, продать квартиру-то он может, но только договор аренды в качестве обременения ляжет на нового хозяина. К тому же при продлении срока аренды предыдущий арендатор имеет приоритет перед возможными, даже при изменении условий договора.
Чтобы снять ограничение с прав на квартиру, нужно выполнить те требования и условия, которые дают возможность освободить жилье от обременений. Например, погасить ипотечный кредит, рассрочку. После этого формируется пакет документов и подается в Росреестр.
Будут внесены изменения в базу ЕГРН и выдана выписка. Снять обременение в виде ареста с квартиры у собственника не выйдет. Это делает орган, который наложил ограничение. Преждевременно снять обременение можно в судебном порядке.
Как наложить обременение на недвижимость
Обременение может возникать как в результате сделок или долговых обязательств, так и по инициативе самого собственника недвижимости — например, если он хочет избежать мошенничества арендаторов или подозревает посягательства на недвижимость при получении наследства.
Через Росреестр. В Росреестре регистрируют любые сделки с недвижимым имуществома. Также там хранится информация о запретах на продажу и других действиях с жильем. Росреестр поможет проверить всю информацию об объекте недвижимости.
Чтобы наложить обременение, собственнику нужно предоставить в этот орган необходимые документы:
- копия паспорта
- свидетельство о праве собственности или документ, его заменяющий
- кадастровый паспорт объекта
- справку об открытии наследственного дела от нотариуса
Если обременение затрагивает права и интересы других собственников, понадобится их согласие — например, если недвижимость в долевой собственности или это совместно нажитое имущество супругов. Собственники могут подтвердить свое согласие лично или передать письменный, нотариально заверенный документ о согласии. Через МФЦ (многофункциональный центр). Для наложения обременения можно обратиться в ближайшее отделение МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно лично или заказным письмом. При отправке почтой процесс займет больше времени.
Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением
Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена.
В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.
Главный минус – невозможность в полной мере пользоваться правом собственности на жилье (распоряжение имуществом).
Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.
Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.
Как распорядиться собственностью с обременением?
Часто продавец недвижимости с обременением старается продать свою квартиру, чтобы преодолеть таким способом различные затруднения. Однако надо заметить, что многие проблемы, кажущиеся непреодолимыми, на деле разрешаются достаточно быстро. Банки нередко соглашаются переоформить ипотеку на нового собственника, а если помочь арендаторам подыскать новое жилье и переехать, они, скорее всего, войдут в положение и согласятся на расторжение договора по согласию сторон. То есть, не стоит слишком «подвигаться» в цене и продавать квартиру с обременением, можно найти изящный выход из ситуации и снять ограничения.
Что касается ареста, бывшему собственнику придется или погасить все счета самому, или решать вопрос в судебном порядке. Хороший юрист поможет правильно оценить ситуацию и избежать лишних расходов. В противном случае, тяжбы с госслужбами могут обернуться затратами, сравнимыми с суммой, полученной за квартиру.
Главное правило – обо всем, что связано с обременением, необходимо сообщить покупателю. В противном случае, сокрытие информации может быть признано мошенничеством со всеми вытекающими последствиями. Очень часто, люди, желающие купить жилье, соглашаются на уступки и помогают решить проблему оптимальным способом. Если ограничения могут быть сняты самим покупателем после переоформления квартиры, не исключено, что продавец согласится на сделку и при этом пойдет на какие-либо уступки, например, скинет цену.
Это одна из форм обеспечения сделки. Наиболее известно использование залога для обеспечения кредита. При этом предусматривается, что при полной или частичной невыплате кредита банк может продать залог для компенсации своих потерь. Важно отметить, что если вырученная сумма превысит необходимую сумму, то остаток необходимо вернуть владельцу залога. Этот способ должен компенсировать не только основную сумму долга, но и проценты, определённые договором.
Иногда возможна ситуация, когда залог снижает стоимость или полностью её теряет. Например, если дом обвалился, квартира, которая была в нём и являлась залогом больше не может быть продана. Если в залог был оставлен автомобиль, но он попал в аварию или был угнан, то им нельзя воспользоваться для компенсации убытков.
Чтобы такого не случилось, заёмщик должен застраховать имущество от порчи или уничтожения. При наступлении перечисленных ранее событий будет выплачена соответствующая сумма и банк ничего не потеряет. Прямо в договоре такое требование обычно не указывают, однако без договора страхования кредит могут вообще не выдать или выдать на менее привлекательных условиях.
Суть наложенных ограничений
Пришло время разобраться в составе и характере возложенных на имущество ограничений. Для будущих собственников особенно важно, чтобы обременение на купленную квартиру не испортило впечатлений от покупки.
Как мы уже выяснили, ограничения могут носить разный характер, в зависимости от оснований, на которых они возникают. В большинстве случаев (ипотека, арест, рента) ограничения затрагивают распорядительные права собственника – пока с квартиры не снято обременение, он не может продать жилье, подарить его или иным образом передать право собственности на него.
Если ограничение возникло в силу договора, распоряжение имуществом осуществляется по согласованию с заинтересованным лицом.
Прежде чем реализовать распорядительные права, важно получить разрешение залогодержателя или получателя ренты, без чего распоряжение будет считаться незаконным.
Если речь идет об аресте, право собственности ограничивается однозначно – реализовать распорядительные права невозможно до полного погашения долга и снятия ареста. Затем приставы будут решать, что делать дальше с недвижимостью.
Аренда – принципиально иной случай. Она не касается права собственности, потому владелец волен распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В то же время он ограничен в праве владения и пользования недвижимостью, ведь оно на возмездной основе передано арендатору.
Аналогичный подход требуется и при доверительном управлении – ограничения касаются объема прав, переданных управляющему.
Интересен вопрос, возможна ли приватизация квартиры с обременением. Можно приватизировать жилье, находящееся в муниципальном жилом фонде и занимаемое гражданами на условиях социального найма. Наниматели жилья, не будучи его собственниками, не имеют распорядительных прав до момента приватизации и могут лишь пользоваться таким жильем в целях проживания.
Такой социальный наем сам по себе является обременением права собственности владельца: государства, муниципалитета. Тем не менее это обременение не является препятствием для приватизации, а, скорее, основанием для нее.
Риски квартиры с обременением для покупателя и собственника
- Для покупателя наличие обременения на дом чревато последствиями, связанными с ограничением его прав на данную квартиру. К примеру, пока существует обременение, новый владелец не сможет продать его или использовать в определенных целях. Все это может стать причиной длительных споров и судебных разбирательств.
- Однако не меньше проблем наличие ограничений приносит и предыдущему владельцу квартиры. При наступлении необходимости разбираться в суде, все расходы, связанные с данной беготней ложатся на плечи продавца. К тому же, если продавец после продажи переехал в другой город или страну, то никто ему дорожные расходы возмещать не будет, а судебные органы его все равно найдут.
- Самым сложным случаем для обеих сторон является, когда обладателем ограничивающих прав является несовершеннолетний. Он не имеет права самостоятельно участвовать в правоотношениях, а опекун или попечитель, также родители могут быть против всяких претензий в сторону своего подопечного. В таких ситуациях споры всегда разрешаются в пользу несовершеннолетнего.
- К тому же, продажа обремененного жилья может послужить поводом к возбуждению уголовного дела, если продавец намеренно скрыл факт обременения, или использовал подложные документы при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку. Это квалифицируется как мошенничество.
Поэтому продавцу лучше не рисковать и устранять все обременения перед продажей квартиры, а покупателю лучше проверить наличие ограничений прав нынешнего собственника у нотариуса, кадастрового органа, а также в реестре заложенного имущества.
Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?
Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.
Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».
Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.
Как и где можно получить технический кадастровый паспорт на квартиру?
В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.
Как можно снять имеющиеся обременения?
Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.
Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.
При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.
Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.
Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:
- полное погашение кредита и процентов по ним,
- по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
- гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
- реализации объекта в счет погашения кредита.
Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.