Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровый учет объектов недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отказе от Росреестра или приостановлении сначала необходимо обратиться в апелляционную комиссию для обжалования решения. В случае отрицательного ответа, собственник обращается в суд. На этом этапе, важно правильно определить в какой суд обратиться. Для физических лиц — административный, для ИП и юридических лиц арбитражный суд. Также необходимо учесть срок обжалования, и не пропустить его — 3 месяца после получения отказа.
Документы для оформления постановки на кадастровый учет
Процедура постановки объекта на кадастровый учет описана в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Документы для кадастрового учета:
-
Межевой план;
-
Утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;
-
Технический план;
-
Акт обследования;
-
иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
Как снять недвижимость с кадастрового учета
Снимать объект с кадастрового учета необходимо тогда, когда он прекращает свое физическое существование. Если дом обветшал, будет снесен, сгорел, и так далее, его требуется снять с учета. В случае возведения нового строения на том же участке его нужно заново поставить на учет.
Для снятия с учета предоставляются такие документы:
-
Заявление о снятии с учета объекта недвижимости.
-
Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учета.
-
Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.
Что такое технический и межевой планы?
- Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
- Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.
Постановка зданий и строений на кадастровый учет
Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.
Как поставить объект на кадастровый учет
Порядок постановки недвижимости на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ и для этого нужно:
- Завершить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию (для ИЖС подается уведомление в местную администрацию);
- Заказывается и делается Техплан, готовятся документы подтверждающие права на объект;
- Документы с заявлением подаются в МФЦ или непосредственно в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Хотя сама постановка на учет будет осуществляться только специалистами Росреестра;
- После завершения обязательных процедур будет выдана выписка из реестра недвижимости с кадастровым номером объекта.
Документы может подать собственник или его представитель по доверенности. Технические и межевые планы выдаются собственнику на диске, либо направляются кадастровым инженером напрямую в Росреестр.
Аналогичные правила применяются при изменении характеристик строения или помещения.
Разъяснение сложных моментов
Важно понимать особенность жилого дома и домика на дачном участке. Жилой дом предназначен для проживания и регистрации граждан, а дачный дом — это строение, в котором не допускается прописка, он не является объектом жилищных правоотношений. Для таких строений не нужны проектные документы и разрешение Также можно построить дом без разрешения введения в эксплуатацию на территории садово-некоммерческого товарищества или СНТ. Однако, если СНТ старое, то все коммуникации и дороги изношенные, и жить в таком доме проблематично.
«Дачная амнистия» предоставляет упрощенный порядок регистрации садовых и дачных домиков. При наличии декларации граждане имеют право зарегистрировать недвижимость. Закон распространяется только на территории, которые были предоставлены до введения в действие нового Земельного кодекса. Нельзя оформить право на участок земли на территории, изъятой из обращения.
До регистрации в Госкадастре жилого дома необходимо заказать и получить технический план. Если строение возводилось после 2013 года, проблем не будет. Если до этого времени, то для оформления технического плана необходимо поднять всю документацию, согласно которой разрешено строительство. Если застройка не подтверждается бумагами, то она считается самовольной. Регистрацию квартир в Госкадастре в многоквартирном доме осуществляет застройщик или владельцы жилья.
Для постановки частного дома на учет комплект документов должен включать акты, договоры, свидетельство на пользование землей. Чтобы избежать сложностей при оформлении кадастрового паспорта на домовладение, необходимо заблаговременно оформить право владения на землю и провести размежевание.
Снятие дома с кадастрового учета
Это требуется в случае, если объекта больше не существует. Например:
- дом сгорел или разрушен;
- куплен участок с домом по документам, но дома фактически нет;
- дом снесен и будет строится новый
Список необходимых для снятия с учета документов:
- заявление собственника. Заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра. Если есть право собственности, одновременно пишется заявление о прекращении права собственности. Если владельцев несколько, заявление подается каждым собственником или его представителем;
- документ о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- акт обследования, составленный кадастровым инженером. Этот акт подтверждает, что здание или его часть разрушено, сгорело или вовсе отсутствует.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Новые правила постановки на кадастровый учет квартиры в новостройке
Если паспорт ранее оформлялся, если жилье зарегистрировано, получить его сможет любой человек и на совершенно любую квартиру.
Если жилье ранее не ставилось на учет, если паспорта в наличии нет, получить его тоже сможет любой человек — собственник жилья или посторонние лицо. Главным условием является обращение в кадастр с грамотно написанным заявлением. Если в помещении была проведена перепланировка, получить бумагу или внести проведенные изменения в уже существующий документ имеет право только собственник.
Кадастровые инженеры помогут поставить на кадастровый учет срочно и недорого дачи и прочую недвижимость. Сначала нужно обратиться к инженеру, который выполнит замеры и подготовит технический или межевой план, проведет определение координат земельного участка. Чтобы выполнить постановку здания на кадастровый учет без приостановок, нужно тщательно составить пакет документов, перепроверить правильность, актуальность внесенных сведений. Ведь в случае приостановки теряется драгоценное время, гражданину нужно переоформлять неправильные бумаги или отправлять недостающие. С целью выполнения процедуры быстро, лучше доверить данные вопросы профессионалам, которые выполнят работы в сжатые сроки без лишних хлопот для собственника объекта недвижимости.
Постановка земельного участка на кадастровый учет
Участок можно поставить на учет только после его образования (формирования) с определением координат границ. Особенности подготовки документов на землю перед обращением в Росреестр заключаются в следующем:
- участок может быть сформирован путем разграничения муниципальных и государственных земель, в ходе раздела, выдела или объединения;
- постановка земли на кадастровый учет осуществляется по информации из межевого плана;
- для изготовления межевого плана инженер проводит обследования и съемки, определяет координаты границ, описывает их в текстовой и графической форме;
- обязательным приложением межевого плана является акт согласования границ с владельцами близлежащих участков (соседями).
Как поставить многоквартирный дом на кадастровый учёт
Многоквартирный дом ставят на кадастровый учёт после того, как он вводится в эксплуатацию. Для этого застройщик должен обратиться в гостехнадзор, пройти проверку, также получить разрешение на ввод в эксплуатацию. В неких случаях можно поставить на учёт объект незавершенного строительства. Как например, если застройщик обанкротился, то дольщики самостоятельно могут оформить технический план на незавершенный объект строительства и поставить этот недостроенный дом на учёт. Благодаря этому станет возможно найти другую компанию затем, чтобы она окончила строительство, либо же попытаться реализовать недостроенное здание и вернуть свои деньги. Затем, чтобы узнать обо всех этих нюансах подробнее, вы сможете обратиться в компанию «ГеоЗемКадастр».
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Стоимость кадастрового учета
Изготовлением планов занимаются кадастровые инженеры. Его репутацию заранее лучше проверить на сайте Росреестра, введя ФИО в строку поиска раздела “Реестр кадастровых инженеров”. Здесь вы получите информацию о наличии или отсутствии у него аттестата, насколько он надежен и проверите контактные данные.
Работы выполняются по договору и имеют свою стоимость по тарифам. Их же определяют, соотнеся объемы работ, а также в зависимости от вида имущества и его местонахождения.
Примерные затраты на технический план:
- за квартиру — 3 тыс. рублей;
- на частный дом — 10 тыс. рублей;
- нежилая недвижимость — 20 тыс. рублей.
Сама процедура постановки на кадастровый учет бесплатная, но облагается государственной пошлиной:
- 2000 рублей для физических лиц;
- 22000 рублей для юридических.
Оформление новостройки в собственность
Документы, за которые отвечает застройщик
В течение полугода после сдачи нового дома застройщик и городские власти оформляют на него документы. Вы уже можете получить ключи и даже начать делать ремонт, а дом будет ещё оформляться.
Почтовый адрес
Его присваивает мэрия. Это может занять до 2-х месяцев.
Паспорта: кадастровый и технический
Застройщик делает кадастровый и технический паспорта. Кадастровый паспорт с номером означает, что новый дом внесён в государственную жилищную базу и с документами у него всё в порядке. Убедиться, в том, что дом (и ваша квартира) поставлены на кадастровый учёт можно будет на сайте Росреестра. Второй документ — технический паспорт — содержит информацию о том, из чего построен дом, как проложены инженерные коммуникации, какие стены несущие.
Паспорта оформляют 3–4 месяца. Для регистрации права собственности на квартиру нужен лишь факт их получения — регистрирующий орган сделает запрос о наличии паспортов самостоятельно.
Бумажные паспорта понадобятся, например, для оформления закладной в банке при
регистрации права собственности ипотечными заёмщиками. В большинстве случаев
застройщик самостоятельно получает кадастровые паспорта на дом и квартиры
в распечатанном виде и передаёт их новосёлам. Но если этого не произошло, паспорта можно получить в БТИ или МФЦ. Они пригодятся для перепланировки или для продажи квартиры. Но если не планируется ни то, ни другое, заказать паспорта в БТИ или МФЦ можно и позже —когда они потребуются.
Регистрация права собственности
Этим вы будете заниматься уже самостоятельно. Росреестр предлагает вам сделать это одним из трех способов — лично в МФЦ, письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра.
Если вы брали ипотеку в Сбербанке, то регистрацию права собственности можно доверить вашему менеджеру — такая услуга там есть (по сути это будет та же онлайн-регистрация, только заполнит за вас всё другой человек, но в банк всё равно идти придётся).
Госпошлина
За регистрацию права собственности нужно заплатить госпошлину — 2000 рублей. Оплатить можно в МФЦ, интернет-банке, в кассе банка, терминале или на почте.
Всё может зависеть не только от выбранного способа, но и от места. Так, например, после оплаты госпошлины данные об этом должны быть автоматически добавлены в единую базу. Но так происходит не всегда.
«На месте» вам могут сказать, что «база барахлит» и отказаться принять пакет документов на регистрацию права собственности на квартиру без квитанции с печатью об оплате или чека. Настаивать на своём или нет — решать вам. Но квитанцию или чек лучше сохранить в любом случае, а при онлайн-оплате — распечатать.
Также вам может потребоваться код бюджетной классификации или реквизиты Росреестра вашего региона. Всё это тоже можно найти на сайте Росреестра (регион выбирается вверху, в синей панели, также будет необходимо переключиться на свою область или город под заголовком «Стоимость, реквизиты и образцы платёжных документов»).
Бланк квитанции можно скачать там же. Оплаченная госпошлина действительна 3 года.
Документы
Вам нужно подготовить следующий пакет документов:
- заявление на регистрацию;
- паспорт;
- договор долевого участия (и/или другой документ, на основании которого вы приобрели квартиру, например, договор переуступки прав, если покупали квартиру не у застройщика);
- акт приёма-передачи квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома (этот документ должен подать застройщик, но потребовать его могут и у вас).
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.