Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение нежилого помещения в Росреестре: помощь специалистов МК-Град». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:
- Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
- Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
- Повторно подать документы для проведения раздела.
Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.
Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:
- Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
- Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
- Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
- Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
- Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
- Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
- Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.
Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.
Согласование перепланировки в Москве и Московской области под ключ
Мы гарантируем успешное оказание услуги и закрепляем эту гарантию в условиях договора.
Мы будем информировать Вас о статусе выполнения дела в режиме он-лайн, что позволит Вам держать руку на пульсе.
При необходимости специалисты компании могут находиться на связи с клиентом и отвечать на его вопросы 24 часа в сутки.
Раздел нежилых помещений в Москве и Московской области – процедура, которая направлена на деление единого объекта на несколько. Достигается это за счет его раздела или же выделения отдельных частей. При этом для каждой из них назначается новый кадастровый номер. Кроме этого выдается документ о праве собственности на вновь сформированный объект.
Проведение раздела в Москве является обязательным в целом ряде ситуаций. Это может быть аренда нежилого объекта, его продажа или же субаренда. В такой ситуации благодаря разделу можно не только урегулировать основные аспекты предстоящей сделки, но и оптимизировать процесс ее подготовки.
Рекомендовано разделение нежилых строений и перед осуществлением ипотечных операций. Связано это с невозможностью участия в таких сделках части нежилого объекта, благодаря чему появляется возможность передачи в аренду отдельных частей помещения.
При этом каждая такая часть будет выступать в роли отдельной структурной единицы недвижимости.
В ситуациях, когда нежилой объект охватывает несколько этажей сразу, законодательством предусмотрена возможность передачи их в аренду по отдельности. Сама аренда при этом может быть, как краткосрочная, так и долгосрочная.
Что до ипотечных операций, то в них подобная нежилая недвижимость участия принимать не может. Исключением является получение каждым этажом раздельного свидетельства на право собственности и личного кадастрового номера.
Если с жилым сектором и разделом в натуре имеется ряд условностей и ограничений, то по нежилому фонду государство никоим образом не ограничивает процедуру раздела недвижимости.
Поделить входящие в него объекты можно на нужное количество частей, без каких-либо ограничений.
В последующем, владелец имеет полное право на проведение любых операций со своей долей, учитывая при этом личные имущественные интересы и собственные пожелания.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных
Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.
После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.
Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.
Как вести себя в случае отказа?
При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.
Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.
В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом. Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию. В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Перепланировка при разделе в МКД
Процесс раздела нежилых помещений в 2021 году сопровождается изменением расположения его границ – переносом, объединением, появлением новых или сносом существующих конструктивных элементов. Если этот процесс не затрагивает интересы владельцев смежных помещений, перепланировка будет осуществляться только в отношении одного объекта и нескольких вновь образуемых помещений. Также разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты возможно, если по его итогам будут подтверждаться признаки изолированности и обособленности.
Законный способ проведения перепланировки предусматривает подготовку проекта перепланировки. В проекте описываются решения и требования для необходимых работ, места расположения новых границ помещения. Проект перепланировки подлежит согласованию в Мосжилинспекции. До обращения в МЖИ нужно получить техзаключение о состоянии несущих конструкций (для МКД).
Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в техническом плане. После этого собственник проходит кадастровый учет в Росреестре. Когда объекты будут поставлены на учет с присвоением кадастровых номеров, собственник получит выписку ЕГРН на каждый из них.
Для перепланировки в нежилом здании обращаться в МЖИ не нужно. Проект утверждает сам собственник, после чего приступает к работам. После завершения перепланировки нужно заказать технический план и пройти кадастровый учет по общим правилам. Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты в данной ситуации также осуществляется в подтверждением признаков обособленности и изолированности.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Комментарий эксперта. Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.
Как вести себя в случае отказа?
При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.
Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.
В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом. Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию. В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Суть разделения нежилого помещения
Разделом нежилого помещения называется процесс преобразования одного объекта недвижимости в два отдельных. Процесс проводится при участии кадастрового инженера и при одобрении со стороны работников ЕГРН. Обычно инициатором раздела является владелец помещения. Но допускаются и иные варианты. Пример: заявление подается арендаторами, желающими разделить снимаемое помещение на два отдельных объекта.
Процесс раздела проводится как в добровольном, так и в принудительном порядке.
Возможный вариант: собственник недвижимости обязан передать часть своего имущества кредиторам, по решению суда. В этом случае помещение разделяется, и одна из частей отходит в уплату долга. Размер отделяемой доли определяется судьей, при содействии кадастрового инженера.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
Что такое раздел помещений
Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются в техническом плане).
Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:
- решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
- раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
- перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
- итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.
Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.
Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения
Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:
- заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
- получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
- разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
- подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
- обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
- выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
- обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.
Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.
При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:
- разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
- документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
- в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
- после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.
Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?
Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.
Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку
Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.
Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.
Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.
Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:
- назначение;
- пригодность для проживания;
- изолированность;
- принадлежность к категории недвижимых объектов.
Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.
Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).
Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.
Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения
Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).
Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:
- для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
- нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
- в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила “мокрых зон”, иных норм);
- раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.
Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения
Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:
- заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
- получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
- разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
- подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
- обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
- выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
- обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.
Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.
При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:
- разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
- документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
- в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
- после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных
После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.
Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.
Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.
Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:
- технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
- гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
- бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.
Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Порядок проведения процедуры делят на:
- добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
- принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.
При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.
Что такое раздел помещений
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:
- изолированность помещения;
- возможность использования по прямому назначению;
- структурированность площади;
- обособленность территории.
Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.
Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.
Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:
- собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
- раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
- перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
- после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).