Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. И снова о ДДУ: приоритеты сместились в сторону банков

2. ДДУ на все четыре стороны: как покупать «первичку» в новых условиях

3. Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

4. Ограничение по опыту работы

5. Авансовые платежи – не более 30%

6. Застройщик повысил цену квартиры после бронирования

7. Предыстория проблемы. Почему отменили ДДУ?

8. Размер пособия у тех, кто в отпуске по уходу

9. Расторжение ДДУ в 2022 году

10. Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

11. Письменные обещания и достижение компромисса

12. Москва. 2 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Почти половину договоров долевого участия (ДДУ) в Москве за январь оформили с привлечением кредитных средств, сообщила пресс-служба столичного Управления Росреестра.

13. Как продают строящееся жилье за рубежом

14. Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм

Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков. Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств. В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».

И снова о ДДУ: приоритеты сместились в сторону банков

Новости СРО
Публикации
Анонсы
Реестры СРО
Персоналии СРО
Законодательство
Форум

02.08.2021 — Общественный совет по развитию саморегулирования возглавил Александр Евдокимов
30.07.2021 — Марат Хуснуллин призвал регионы к оперативности
29.07.2021 — Займы из компфондов СРО: кому выгодно?
28.07.2021 — Президент запустил движение по новому Байкальскому тоннелю
27.07.2021 — Президент предложил Петербургу новую мегастройку
26.07.2021 — Лимиты на господдержку строек остаются невостребованными
21.07.2021 — Крупнейшие господрядчики обратились к Путину

14.07.2021 — Правительство отказывается от полномочий в пользу национальных объединений СРО (282)
12.07.2021 — Минстрой меняет правила формирования BIM-моделей (164)
13.07.2021 — Сколько стоит членство в СРО (122)
27.07.2021 — Президент предложил Петербургу новую мегастройку (118)
21.07.2021 — Крупнейшие господрядчики обратились к Путину (114)
19.07.2021 — Изменения в своды правил будут вноситься оперативно (112)
16.07.2021 — Правительство завершает формирование нормативной базы для запуска инфраструктурных кредитов (108)

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

ДДУ на все четыре стороны: как покупать «первичку» в новых условиях

Сегодня около 80% квартир в российских новостройках продаются по ДДУ. Такая схема предполагает, что средства для возведения дома поступают от дольщиков – частных лиц, по сути, разделяющих с застройщиком все риски.

На сегодняшний день существуют три источника финансирования любого строительства: деньги дольщиков, банковское (или проектное) финансирование и собственные средства строительных компаний. Как говорит Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «Крост», застройщики вкладывают в строительство порядка 20-40% от общего объема капиталовложений, требуемого на возведение проекта. Еще порядка 50% средств поступает от дольщиков. Остальное – заемные средства от банков (то есть проектное финансирование, объем которого не превышает 50%). По словам Владимира Сергунина, партнера международной консалтинговой компании Colliers International, на практике застройщик выбирает максимум 30% от выделенного кредитного лимита, а продавать жилплощадь по ДДУ начинает с самого начала строительства.

Проектное финансирование, переход на которое, по планам властей, состоится через три года, предполагает финансирование стройки в большей степени за счет банков. Как именно и на каких условиях будут взаимодействовать застройщики, банки и покупатели жилья, пока неизвестно. На развитых рынках недвижимости при использовании такой схемы кредитор вкладывает деньги в строительство проекта, которые и выступают обеспечением долговых обязательств. При этом вложенные средства возвращаются не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, сформированных новым проектом. То есть дом возводят на деньги банка. Но проектное финансирование – не кредитование и предполагает гораздо более низкую ставку, чем по текущим кредитам для девелоперов.

Как отметил Михаил Мень, новая схема исключит ситуации, когда граждане вложили деньги в строительство дома, но в результате не получили квартиру. Плюсом для застройщиков станет более простой механизм привлечения денежных средств на строительство (предполагается взаимодействие не с большим количеством физлиц, а с несколькими банками и ограниченным числом профессиональных инвесторов). К тому же, исчезнут риски несоответствия объемов привлеченного финансирования этапам строительства – банк будет выделять средства по мере необходимости в пределах одобренного объема.

Благодаря банковскому финансированию строительства жилья снизятся риски и для государства. По словам главы Минстроя, отпадет необходимость выделять на поддержку отрасли средства из бюджета. То есть, если застройщик не выполнит своих обязательств, дома будут достраивать не за счет бюджетных средств, а на деньги банков, которые финансировали проект, либо страховщиков.

Как пояснили в Минстрое, первым шагом на пути от долевого строительства к проектному финансированию стало создание Фонда защиты прав дольщиков. Следующим этапом станут нормы 2018-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля следующего года. Они предполагают изменения в законодательство в части долевого строительства. Кроме того, на этом этапе власти собираются создать единую систему контроля долевого строительства в регионах.

На следующем этапе планируется оценить, как банки смогут финансировать жилищное строительство. Как пояснил Михаил Мень, если окажется, что в этой сфере такая схема себя оправдает, можно будет перейти к оценке рисков и снижению стоимости кредитных ресурсов, а затем поэтапно заменить долевое строительство проектным финансированием, сохранив при этом доступную стоимость жилплощади.

По словам Меня, на сегодняшний день частные лица инвестируют в строительство жилья около 3,5 триллиона рублей. В первую очередь необходимо получить ответ от банковского сектора: на какой срок и под какой процент кредиторы смогут заместить эту сумму. Также необходимо выяснить, за какой период банки потянут такой объем финансирования. Прежде чем переходить к новой схеме, нужно подсчитать, во что обойдётся жилищное строительство, финансируемое банками, а не гражданами.

В настоящий момент порядка 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств, полученных от дольщиков – в соответствии с 214-ФЗ. В третьем квартале текущего года в России зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ. Как сообщает Центробанк, задолженность дольщиков по ипотеке составляет порядка 1 триллиона рублей.

Остальные 20% составляет продажа готовых квартир по предварительным договорам купли-продажи, иногда (но очень редко) выдаются жилищные сертификаты либо используется схема жилищно-строительных кооперативов, еще не ушедших с рынка полностью.

В Западной Европе проектное финансирование является основной схемой привлечения средств на строительство. Застройщики возводят жилье на заемные средства, а деньги, вырученные от продаж квартир, поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после сдачи объекта в эксплуатацию. И лишь после этого девелопер получает прибыль.

В Германии используют строительные сберегательные кассы, куда будущие покупатели вкладывают деньги, а через несколько лет они могу взять кредит на покупку жилья. Деньги со счетов сберегательных касс выделяются исключительно на возведение домов.

В Великобритании используется следующая схема продажи жилой недвижимости: застройщики могут взять предоплату не более 5% за жилье и в течение цикла строительства возводят дома за свой счет, с помощью заемных средств или на деньги инвесторов. Покупатель полностью рассчитывается за квартиру, когда объект сдали в эксплуатацию, причем, как правило, дома вводятся с отделкой. Проектное финансирование обходится девелоперам максимум в 5-6%, ипотечные займы – в 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: дольщик вносит 10% от стоимости жилья на этапе получения разрешения на строительство, еще часть – когда объект вышел из земли, а оставшуюся сумму – после ввода дома в эксплуатацию. То есть расчет привязан к строительной готовности проекта.

Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья — вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, должна занять три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.

Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.

В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.

Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор Лариса Швецова. – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

Авансовые платежи – не более 30%

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

Застройщик повысил цену квартиры после бронирования

Доброй ночи! 02.06.20 г забронировали квартиру у застройщика и ждали от них документ дду для того чтоб отнести в орган опеки (для получения разрешения на покупку и продажу квартиры, т.к. дети в доле). В итоге документ дду готовили месяц и отдали 06.07.20. И в этот период позвонили и сказали что цена квартиры повысилась на 150 тыс. Когда отдали документы в орган опеки, дом уже сдали и цену квартиры опять повысили на 80тыс. Правомерно ли повышение цены на квартиру? Мы ж её забронировали, разве бронь не предусматривает фиксацию цены и квартиры за нами?! Как с ними разговаривать, чтоб продали квартиру по цене брони? Хочу обратиться в суд либо прокуратуру, считаю это нарушение закона о защите прав потребителя?!

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Добрый вечер ! Все зависит от того, как было оформлено бронирование квартиры у застройщика. Если цена при бронировании квартиры фиксировалась в каком-нибудь договоре, тогда шансов повлиять на застройщика больше.

При наличии заключенного договора участия в долевом строительстве цена объекта может меняться только по соглашению сторон в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором (ч.2 ст. 5 214-ФЗ). Но это не ваш случай, поскольку ДДУ еще не был заключен.

Также иногда оформляется предварительный договор, в котором фиксируется обязательство заключить в будущем договор на определенных условиях. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор (ДДУ, то есть письменный + гос. регистрация). Опять же, скорее всего, это не ваш случай.

Если был оформлен договор бронирования (через агентство недвижимости или напрямую с застройщиком) или незарегистрированный предварительный договор, нужно внимательно изучать их условия. Без этого, к сожалению, сложно дать ответ на ваш вопрос.

При отсутствии каких-либо договоров, кроме ДДУ с финальной ценой, и устном бронировании у вас практически нет способов воздействовать на застройщика. В любом случае вы можете попробовать подать жалобу в Роспотребнадзор (например, на нарушение права потребителя на информацию). Возможно, там признают нарушение со стороны застройщика и привлекут его к ответственности.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Предыстория проблемы. Почему отменили ДДУ?

Схема покупки новостройки «на этапе котлована» со временем стала очень популярна. Даже слишком, что вызвало определенные спекуляции на рынке недвижимости. После серии нескольких скандалов с недостроями и мошенничеством с деньгами покупателей, появился закон 214-ФЗ, который ввел понятия «ДДУ» (договор долевого участия), «дольщик», а с ним — обозначил его права и обязанности.

Согласно ДДУ, покупатель передавал деньги непосредственно на счет компании, которая строит дом, и ждал сдачи объекта в эксплуатацию. Данный договор подлежал обязательной государственной регистрации. Если строительство велось по плану, то клиент получал жилье, а строители – прибыль. А вот если у застройщика возникали проблемы, то покупатели могли рассчитывать на достройку объекта другим девелопером или возврат денег с компенсационного фонда.

Несмотря на то, что после введения закона ФЗ-214 сделки по покупке новостроек стали более безопасными, он не смог избавить рынок от «обманутых дольщиков».

Размер пособия у тех, кто в отпуске по уходу

В 2022 году максимальная сумма пособия за 140 дней составит 360 164 руб. при нормальных родах. При осложненных родах (одноплодная беременность) 156 дней — 401 325,60 руб.

Положено всем российским семьям независимо от уровня дохода и количества детей. Это разовая выплата, предоставляемая одному из родителей. Выдается напрямую органами ФСС. При рождении двух и более детей пособие выплачивается на каждого ребенка.

Неработающим матерям-одиночкам детское пособие выплачивается до 1,5 лет. В дальнейшем оно может сохраняться и до 3 лет, если мать не трудоустроена, но находится в поиске работы. Если мать ребенка трудоспособна, но не занимается поиском работы в выплате пособия могут и отказать. Но, как правило, происходит это редко.

Право на такую помощь есть у семей, в которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2019 года.

Размер выплаты может разниться в процентном соотношении от прожиточного минимума для детей:»В 2020 году эта выплата назначалась без учета имущества, теперь при соблюдении всех условий также учитывается и этот фактор.

Расторжение ДДУ в 2022 году

В нашей статье мы расскажем, как возможно по инициативе дольщика расторгнуть договор долевого участия, какие есть варианты расторжения договора и основания для этого, а также какие необходимы произвести действия для окончания договорных отношений с застройщиком.

Текущая нестабильная обстановка заставляет многих пересмотреть свои крупные финансовые решения и перераспределить свои вложения. Одним из таких финансовых решений как раз является заключение договора об участии в долевом строительстве. Может статься, что дольщик потеряет интерес в продолжении договорных отношений. Но как выйти из договора и остаться в выигрыше? Этот вопрос требует юридического подхода.

Немного теории. Базовым принципом законодательства является принцип свободы договора. Это значит, что граждане и организации вступают в договорные отношения по своей инициативе и в добровольном порядке. Поэтому стороны по своему усмотрению выбирают: заключать ли им договор или не заключать, с кем его заключать и на каких условиях. Но если свобода договора распространяется на заключение договора, то при расторжении договора учитывается другой принцип – надлежащего исполнения обязательств.

Если уж граждане решили заключить договор, то они должны исполнить свои обязанности. Ведь на получение обещанного уже рассчитывает другая сторона. Поэтому без веских причин расторгнуть договор, по общему правилу, невозможно. Однако в случае с договором участия в долевом строительстве всё не так однозначно. Законодательство смягчает ограничения по расторжению договора долевого участия в пользу участника долевого строительства.

На договор долевого участия распространяется законодательство о защите прав потребителей. Оно призвано сбалансировать экономическое неравенство отдельного гражданина-участника долевого строительства и застройщика – крупную бизнес-компанию по недвижимости. По этой же причине законом установлены дополнительные возможности для дольщиков расторгнуть договор. Рассмотрим их подробнее.

Итак, закон предусматривает два порядка расторжения договора по инициативе дольщика: судебный и внесудебный.

Чтобы расторгнуть договор без суда по инициативе дольщика нужно, чтобы застройщик отклонился от нормального исполнения договора. Что именно должно произойти? Закон перечисляет несколько вариантов:

застройщик пропустил срок сдачи квартиры на два месяца и более;
застройщик сдал некачественный объект;
застройщик проигнорировал требования об устранении строительных недостатков и отказался компенсировать стоимость такого устранения.

Дела у компаний-застройщиков идут не всегда гладко, поэтому закон позволяет расторгнуть договор вне суда также при наличии следующих оснований:

если суд решил ликвидировать организацию-застройщика;
если суд решил признать организацию-застройщика банкротом и распродать его имущество.

Дополнительно поясним, что земельные участки, на которых возводят многоквартирные дома, застройщик часто берёт в пользование у других лиц. И если застройщик не будет регулярно вносить за плату за пользование землёй, то собственники участков могут либо наложить арест на любые действия с этими участками, либо вовсе попытаться их продать для получения невыплаченных застройщиком долгов. А так как на этих участках возводят многоквартирные дома, в этом случае дольщики также могут расторгнуть договор долевого участия без обращения в суд.

Какие действия для расторжения договора нужно предпринять?

Во-первых, убедитесь, что в Вашей ситуации имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке, о чём мы писали выше. Это поможет Вам составить верное понимание ситуации для дальнейших действий.

Во-вторых, необходимо в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора. И смысл этого действия не в простом информировании. Ведь по закону договор будет считаться расторгнутым с той даты, когда вы направили Застройщику это уведомление. Уведомление стоит отправлять по почте заказным письмом с описью вложения.

В-третьих, в течение 20 дней Застройщик должен будет вернуть Вам деньги по расторгнутому договору. Кроме того, если Вы расторгаете договор по основанию пропуска срока сдачи объекта, то Застройщик также обязан уплатить неустойку за каждый день просрочки. Но если застройщик не возвращает Вам денежные средства, тогда придётся обратиться к следующему шагу.

В-четвёртых, в случае неудовлетворения Ваших требований в добровольном порядке, Вы вправе обратиться в суд с требованием о возврате денежных средств, уплате неустойки, а также штрафа 50% от присуждённых сумм по законодательству о защите прав потребителей.

Судебный порядок. За историю своего существования практика долевого строительства показала, что неприятности для дольщиков не ограничиваются приведённым выше перечнем. Перечисленных обстоятельств может и не быть, но ситуация может так усугубиться, что участник строительства потеряет всякий интерес продолжения взаимодействия с застройщиком. Поэтому законодатель предусмотрел дополнительные возможности для расторжения договора, но уже в судебном порядке. Для этого нужно следующее:

Во-первых, застройщик перестал заниматься строительством многоквартирного дома, где должна была находиться квартира дольщика, и очевидно, что в срок не будут сданы, ни дом в целом, ни квартира в частности.

Во-вторых, застройщик решил существенно изменить проектную документацию, или вследствие таких действий площадь Вашего объекта долевого строительства изменилась больше, чем на 5% от изначального проекта.

И в-третьих, если застройщик уже построил многоквартирный дом, но изменил назначение общего имущества, то у дольщика также есть основания для расторжения договора через суд.

Во всех указанных случаях решение о расторжении договора принимает суд по итогам исследования материалов дела. Поэтому для расторжения договора в судебном порядке необходимо составить исковое заявление о расторжении договора и оформить его по всем правилам гражданского процессуального законодательства.

Если Вы не хотите больше взаимодействовать с застройщиком, но и перспектива судебных тяжб о расторжении Вас также не привлекает, закон предусматривает и другой вариант выхода из этих отношений – уступка прав требований. Когда дольщик заключает договор с застройщиком, у него появляются права требовать от застройщика качественно выполнять свои обязанности, а также получать штрафные санкции, если застройщик их не выполняет. Эти права дольщик может передать другому лицу при наличии таких обстоятельств:

участник долевого строительства полностью оплатил цену договора;
договор долевого участия уже зарегистрирован;
передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства ещё не подписан.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Москва. 2 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Почти половину договоров долевого участия (ДДУ) в Москве за январь оформили с привлечением кредитных средств, сообщила пресс-служба столичного Управления Росреестра.

«За отчетный период почти 47% всех оформленных квартир и нежилых помещений в новостройках Москвы регистрировалось с использованием кредитных средств, что на 33% меньше, чем в декабре прошлого года, когда нами было зафиксировано рекордное число таких ДДУ»,— рассказал руководитель ведомства Игорь Майданов.

Отмечается, что всего в столице в январе 2022 года зарегистрировано 4 793 ДДУ с привлечением кредитных средств. Это на 28,8% превышает показатель за аналогичный период 2021 года — 3 720 таких ДДУ и на 67,6% больше января 2020 года — 2 859.

Майданов подчеркнул, что с октября 2021 года в ведомства наблюдают стабильное увеличение доли кредитов. Он добавил, что по сравнению с январем 2021 года количество зарегистрированных ДДУ с кредитами увеличилось в 1,3 раза. Увеличение по сравнению с показателем 2020 года составило 1,7 раза.

Ранее сообщалось, что количество ДДУ в Москве выросло на 35% за год. Всего столичным Управлением Росреестра в январе 2022 года зарегистрировано 10 239 ДДУ на рынке жилой и нежилой недвижимости.

Напомним, ранее Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку c 28 февраля 2022 года до 20% годовых, прежде она составляла 9,5%. «Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», — сообщили в Банке России.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что ЦБ РФ скорректирует надбавки к коэффициентам риска по потребительским кредитам и ипотеке, оставив их только для наиболее рискованных ссуд.

После этого Сбербанк во вторник поднял базовые ставки по ипотеке на строящееся и готовое жилье от 19% (ранее — от 11,3%). Минимальные ставки по этим кредитам при соблюдении ряда условий теперь составляют 18,6%.Ставки в рамках программ господдержки не изменились.

Как продают строящееся жилье за рубежом

Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм

Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.

Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.

Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.

B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

иметь гражданство РФ;
быть старше 21 года;
быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
иметь безукоризненную кредитную историю;
работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.